Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

1 См. Pivar W. H., Bruss R. California Real Estate Law. Dearborn Real Estate Education, 1999

2 Queensland Real Estate Legislation. CCH Australia, Limited, 1992

3 Бабкин С.А. Общие принципы организации деятельности органов, осуществляющих

государственную регистрацию прав на недвижимость // Нотариус. - № 4. - 2001. - С. 61 –

65.

160

недвижимость в современной России, является недооценка указанного

обстоятельства. В реформировании системы регистрации на первое место всегда

выдвигалась ведомственная принадлежность и подчиненность органов,

уполномоченных проводить государственную регистрацию, которая менялась

многократно1. Между тем, окончательный выбор между двумя системами

регистрации так и не был сделан.

Выбор между двумя системами регистрации прав на недвижимость

(основанной на публичной достоверности и не основанной на этом принципе) – это,

практически, выбор между системой, которая в большей степени обеспечивает

достижение основной цели - защиты прав участников оборота недвижимости, и

системой, которая отличается значительно меньшей степенью бюрократизации,

значительно менее дорогой для государства и в значительно меньшей степени

вмешивающейся в отношения участников оборота.

С учетом того обстоятельства, что основным предметом рассмотрения в

настоящей работе является регистрация прав на недвижимость в Российской

Федерации, мы не будем отвлекаться на анализ обоснованности применения той

или иной системы регистрации в других государствах. Анализ их опыта интересен,

прежде всего, одним выводом. Можно говорить о преимуществах и недостатках

той или иной системы, но следует отметить, что будучи раз созданной, система

регистрации весьма непросто поддается реформированию, само это

реформирование может влечь негативные последствия, и в этом смысле самым

важным является само наличие и стабильность системы регистрации, на каких бы

принципах она ни функционировала.

Анализ ситуации с недвижимостью и действующего гражданского

законодательства на стадии создания Закона о регистрации привели к выводу о

неприемлемости для России принципов актовой системы. Фактическое отсутствие

в течение семидесяти лет рынка недвижимости, связанная с этим низкая правовая

культура в данной области, высокий уровень криминальности в сфере отношений,

1 См. § 2.1.

161

связанных с недвижимым имуществом, все это не позволяло государству быть

лишь сторонним наблюдателем и вмешиваться в эти отношения лишь на стадии

судебного разбирательства. При такой организации системы были бы фактически

нарушены нормы Конституции, обязывающие государство осуществлять охрану

собственности и прав граждан.

При формальном подходе к вопросу регистрации и отказа в регистрации

практически был бы устранен предварительный контроль за соответствием

волеизъявления сторон закону, что привело бы к регистрации несуществующих

прав и практическому отсутствию гарантий прав на недвижимость со стороны

государства.

В то же время, анализ действующего законодательства о регистрации

приводит к выводу о том, что действующую в России систему регистрации прав на

недвижимость нельзя отнести ни к одной из выделенных классификационных

групп.

Дело в том, что ни один из принципов титульной системы не действует в

нашей стране в полном объеме.

Безусловно, нельзя упрекнуть российскую систему регистрации в

пренебрежении принципом гласности. Пункт 1 ст. 7 Закона о регистрации,

раскрывает этот принцип: "Орган, осуществляющий государственную

регистрацию, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином

государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу,

предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме

(юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного

юридического лица и полномочия его представителя)". Однако, как уже

отмечалось, принцип гласности - неотъемлемая принадлежность любой

регистрационной системы.

В определенной степени реализован в нашей систем регистрации принцип

внесения, который характеризует значение акта государственной регистрации для

возникновения права. Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ "права на имущество, подлежащие

162

государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих

прав на него, если иное не установлено законом". Таким образом, не во всех