Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис. … канд. юрид наук. - М.,

2004. - С. 10 и др.

3 Против такой классификации выступает В.В. Чубаров, который полагает, что "едва ли

имеются основания, хотя это и делается порой в литературе, противопоставлять мировые

системы укрепления прав на недвижимость по чисто формальному признаку –

регистрация прав и регистрация документов (сделок с недвижимостью)" (Чубаров В.В.

Проблемы правового регулирования недвижимости. - С. 299).

4 Так, например, согласно законодательству Италии, регистрация перехода вещных прав

на недвижимость может происходить в форме регистрации документов (сделок с

недвижимостью). Однако это не меняет сути подобной регистрации. Она, как и в

154

Таким образом, на первое место по значению для классификации систем

регистрации выходит правовое значение акта регистрации1. При этом нужно

различать правовое значение акта регистрации для лица, приобретающего

(утрачивающего) право, и для иных лиц, обращающихся к реестру.

С точки зрения возникновения права существует три варианта: 1) с актом

государственной регистрации всегда связывается момент возникновения права, 2)

момент возникновения права всегда связывается с другими обстоятельствами, 3)

момент возникновения права может связываться с актом государственной

регистрации или не связываться с ним, в зависимости от основания возникновения

права.

Для рассмотрения этих вариантов обратимся к зарубежному

законодательству.

Система регистрации, существующая в современной Германии, относится к

третьему варианту. Согласно действующему Гражданскому уложению Германии

(далее ГГУ), правовое состояние недвижимости и любое его изменение требует

регистрации в специальной, ведущейся компетентным государственным органом,

поземельной книге. Иными словами, в основе германской вотчинной системы

лежит принцип публичности(в литературе он также именуется принципом

формальной гласности или принципом внесения). В п. 1 § 873 ГГУ он

сформулирован следующим образом: "Для передачи права собственности на

земельный участок, для обременения земельного участка правом, а также для

передачи или обременения такого права необходимы соглашение правомочного

лица и другой стороны об изменениях в правах и регистрация изменений в

поземельной книге, если законом не предусмотрено иное"2. Одновременно в

соответствии с § 891 ГГУ действует законная презумпция, по которой "если право

зарегистрировано в поземельной книге в пользу какого-либо лица, то

предполагается, что это право принадлежит ему", а "если зарегистрированное в

большинстве стран континентальной Европы, имеет здесь правообразующее значение.

1 О правовом значении регистрации по российскому законодательству см. § 3.1.

2 Гражданское уложение Германии. Перевод с немецкого. - М., 2004. - С. 251.

155

поземельной книге право прекращено, то предполагается, что этого права не

существует"1.

Начало внесения в Германии действует в отношении сделок отчуждения.

При наследовании (§ 1922 ГГУ) право на недвижимость возникает независимо от

регистрации2.

По мнению И. А. Покровского, принцип публичности (или, иначе, принцип

внесения) сводится к правилу о том, что "всякий акт, долженствующий иметь

вещно-правовое значение (передача права собственности, установление залога или

сервитута и т. д.), должен быть записан в поземельную книгу, и только с этого

момента он получает юридическую силу для всех третьих лиц" 3.

Первый вариант характерен для системы Торренса. Руководящий принцип

акта Торренса заключается в том, что запись в вотчинную книгу, совершаемая

государством, имеет абсолютную силу. Лицо, чье право собственности записано в

книгу, является действительным, бесповоротным собственником. Принцип

публичности приобретает абсолютный характер. Именно запись в книге и только

она становится юридическим фактом, устанавливающим право на недвижимость.

Иными словами, производное основание возникновения права на недвижимость по

сделке в системе Торренса заменяется на первоначальное, где внесение записи

рассматривается уже не как средство, а как основание перехода прав на

недвижимость, соответственно, всякое право на недвижимость возникает,

переходит, изменяется и прекращается единственно путем внесения записи в книгу.