Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

имеют разную площадь (одна 22 кв.м., а другая 15 кв.м.). По соглашению о порядке

пользования за каждым из сособственников определено право пользования

конкретной комнатой, при этом остальные части помещения находятся в общем

468

пользовании. Вполне очевидным является то, что установленный порядок

пользования имеет весьма существенное значение для определения содержания

правомочий участника долевой собственности. С одной стороны, порядок

определяет границы права владения и пользования общим имуществом, а, с другой

стороны, он будет сохранять свою обязательность и в случае замены участника

долевой собственности в результате сделки или универсального правопреемства.

Следовательно, можно прийти к выводу, что установленный порядок пользования

объектом недвижимости, находящимся в долевой собственности, выступает в

качестве ограничения этого права для каждого из сособственников. Специфика же

этого ограничения состоит в том, что оно не связано с правами третьих лиц и

характеризует правоотношения "внутри" долевой собственности.

Представляется, что данная разновидность ограничения является весьма

существенной для того, чтобы быть отраженной в ЕГРП. Приобретатель доли в

праве на объект недвижимости должен знать, чем фактически он будет владеть и

пользоваться. Отсутствие же этих сведений может привести к спорам между новым

участником собственности и остальными ее участниками, к возникновению

судебных споров о признании договоров отчуждения долей недействительными,

как заключенных под влиянием заблуждения.

Поэтому даже в рамках действующего законодательства ограничения прав

участников долевой собственности, вытекающие из установленного порядка

пользования имуществом, следует на основании п. 1 ст. 131 ГК РФ признавать

подлежащим государственной регистрации. Признание же этих ограничений

подлежащими государственной регистрации должно означать, во-первых,

невозможность отказа в их регистрации при наличии соответствующего

волеизъявления и, во-вторых, в случае установления порядка пользования в

правоустанавливающем документе, необходимость регистрировать право долевой

собственности одновременно с этими ограничениями, отражая их как в реестре

обременений ЕГРП, так и выдаваемом свидетельстве о регистрации.

469

Однако этого, как представляется, недостаточно. По мнению автора, порядок

пользования объектами недвижимости следовало бы признавать действительным

лишь с момента его государственной регистрации. Такое решение было бы вполне

логичным с точки зрения концепции гражданского законодательства, которое

ставит в зависимость от регистрации возникновение прав пользования арендатора

недвижимости (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ). В нашем случае речь также идет о

праве пользования, причем последствия установления определенных границ

пользования для участника долевой собственности, имеет не меньшее значение, чем

для арендатора. Вернемся к нашему примеру, где участники долевой собственности

имеют равные доли, но пользуются разными по площади помещениями. Очевидно,

что при согласованном отчуждении всего помещения они получат равные суммы,

но при самостоятельном отчуждении доли тот участник, который пользовался

меньшим помещением, очевидно, будет в менее выгодном положении. Введение

обязательной регистрации порядка пользования устранило бы возможность

заключения различных "секретных" соглашений между участниками долевой

собственности после приобретения ими права собственности на объект.

Следует обратить внимание еще на одну особенность регистрации права

общей долевой собственности. Она состоит в том, что право на долю не может быть

зарегистрировано только за одним участником, если оно возникло одновременно у

нескольких лиц. На это специально указывает Инструкция Минюста РФ "О порядке

государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права

собственности на жилые помещения"1 (далее "Инструкция"). Согласно п. 5 этой

Инструкции "в случаях, когда на одной из сторон договора продажи выступают

несколько лиц – участников общей долевой собственности (лиц, приобретающих

жилое помещение в общую долевую собственность), заявления о государственной

регистрации подают все участвующие в сделке на стороне продавца (или