Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

на объект недвижимости по рентному договору в ЕГРП должны быть

зарегистрированы два обременения - рента и залог (ипотека). В рамках данного

параграфа мы остановимся на вопросах заключения рентного договора в

отношении недвижимости и особенностях регистрации перехода права

собственности на недвижимость, являющуюся предметом такого договора.

Вопрос о государственной регистрации в отношении договора ренты, также

как и в отношении договора дарения решается в статье, посвященной форме

договора. Статья 584 ГК РФ гласит: "договор ренты подлежит нотариальному

удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого

имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации".

Следовательно, на данный договор распространяется общее правило п. 1 ст.

165 ГК РФ о ничтожности данной сделки без государственной регистрации. Однако

этим выводом ограничиться нельзя.

Согласно ст. 585 ГК РФ "имущество, которое отчуждается под выплату

ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика за

430

плату или бесплатно. В случае, когда договором ренты предусматривается передача

имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются

правила о купле-продаже (глава 30), а в случае, когда такое имущество передается

бесплатно, правила о договоре дарения (глава 32) постольку, поскольку иное не

установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора

ренты".

В связи с данной формулировкой возникает вопрос, в какой мере к рентным

договорам, по которым имущество передается в собственность плательщика ренты

за плату, могут применяться правило о регистрации перехода права по договору

купли-продажи нежилой недвижимости и договора купли-продажи недвижимости

жилого назначения (ст. 551 и ст. 558 ГК). Думается, что оснований для применения

к рентным договорам положений вышеуказанных статей нет. Во-первых, в ст. 585

ГК говорится о применении правил о купле-продаже к отношениям по передаче и

оплате , а не к отношениям по государственной регистрации или заключению

соответствующих договоров, а, во-вторых, ст. 584 ГК содержит абсолютно

конкретную норму о регистрации договоров ренты, отличную от ст.ст. 551 и 558

ГК. Таким образом, правилами главы 33 ГК однозначно установлено иное правило

по отношению к главе 30. Поэтому любой рентный договор независимо от

назначения объекта недвижимости должен считаться заключенным с момента

придания ему надлежащей (в данном случае нотариальной) формы. Невыполнение

требования о регистрации такого договора влечет его ничтожность.

Связанность плательщика ренты обязательствами с ее получателем,

обремененность объекта влечет за собой возможность досрочного прекращения

рентного договора с возвратом недвижимости получателю ренты.

Согласно ст. 408 ГК РФ обязательство прекращается надлежащим

исполнением. Специфика рентного договора такова, что до наступления срока

окончания выплаты ренты он не может считаться исполненным и может быть

расторгнут по инициативе получателя ренты. В то же время согласно п. 4 ст. 453 ГК

РФ "стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по

431

обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не

установлено законом или соглашением сторон". В какой же мере это общее правило

применяется к рентным договорам? Это вопрос решается по-разному в зависимости

от вида рентного договора.

Положения о постоянной ренте не содержат исключения из правила п. 4 ст.

453 ГК РФ. Таким образом, получатель ренты даже в случае нарушения

плательщиком своих обязательств не вправе требовать возврата недвижимого

имущества, переданного по договору, если это не предусмотрено самим договором.

Он наделен правом требовать только выкупа ренты ее плательщиком (ст. 593 ГК

РФ). Таким образом, представление в регистрирующий орган соглашения о

расторжении договора постоянной ренты не может быть основанием для

регистрации перехода права собственности от плательщика ренты к покупателю,

если такое последствие не предусмотрено самим договором постоянной ренты.

Однако, по нашему мнению, не исключен случай, когда соглашением сторон

о выкупе ренты в качестве предоставления со стороны плательщика ренты будет

передан тот самый объект недвижимости, который ранее был предметом договора