Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

законе следовало бы предусмотреть возможность для собственника и членов его

семьи соглашением отменять действие общего правила ст. 292 ГК РФ о

прекращении права пользования членов семьи вместе с правом собственности на

жилое помещение.

1 Кузьмина И.Д. Указ. соч. - С. 27.

419

Но, так или иначе, могут существовать лица, которые и после отчуждения

сохраняют право пользования жилым помещением. Однако установление круга

этих лиц связано для регистратора со значительными трудностями. Эти трудности

обусловлены прежде всего тем, что регистрирующий орган не располагает и не

может располагать исчерпывающей информацией о лицах, подлежащих

включению в рассматриваемый перечень. Только права пользования по

завещательному отказу, пожизненному содержанию с иждивением и по договору

аренды на срок год и более могут быть зарегистрированы. Таким образом, иные

права (аренда до года, коммерческий найм, безвозмездное пользование) могут

существовать, но не быть отражены в реестре. В таких условиях регистрирующий

орган ограничен в возможностях установить несоответствие сделок закону по

причине нарушения требований п. 1 ст. 558 ГК РФ. Не решает этого вопроса и

включение в число документов, необходимых для регистрации купли-продажи

справки о лицах, зарегистрированных в жилом помещении. Министерство юстиции

в своей Инструкции (п. 4) предлагает требовать справку "о лицах, имеющих право

пользования жилым помещением, с указанием этого права, заверенную

должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания

и месту жительства"1. Следует отметить, что такая формулировка придает

документу, выдаваемому органами, осуществляющими регистрацию граждан, то

значение, которое этот документ не может иметь. Так никто не обязывает

нанимателя регистрироваться по адресу снимаемой им квартиры. При этом

отсутствие регистрации договора найма в качестве обременения и отсутствие

регистрации в помещении, которое является предметом договора найма, никак не

влияет на право пользования помещением, вытекающее из этого договора. С

учетом изложенных обстоятельств регистрирующий орган, не имея возможности

установить несоответствие сделок закону в связи с несоответствием пункту 1 ст.

1 Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и

перехода права собственности на жилые помещения. Утверждена Приказом Минюста РФ

от 06.08.2001 № 233.

420

558 ГК РФ, не может нести и ответственность за регистрацию фактически

ничтожных сделок.

Вопрос целесообразности отражения в реестре всех прав третьих лиц на

жилые помещения мы рассмотрим в § 5.5.

Теперь перейдем к рассмотрению договора мены.

В соответствии со ст. 567 ГК РФ "по договору мены каждая из сторон

обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К

договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30),

если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом

каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и

покупателем товара, который она обязуется принять в обмен".

Гражданский кодекс не содержит каких-либо специальных правил,

относящихся к регистрации договора мены недвижимого имущества и к

регистрации прав, возникающих на основании такого договора. Поэтому нашей

задачей является установление специфики применения к договору мены норм о

регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи.

Договор мены недвижимости нежилого назначения, как и договор купли-

продажи аналогичного имущества, признается заключенным и действительным без

государственной регистрации. Договор мены, в котором предметом выступает

недвижимое имущество жилого назначения, подлежит государственной

регистрации и без регистрации не считается заключенным.

Следует иметь в виду, что в договоре мены объект недвижимости может

быть предоставлен только одной стороной договора (например, мена помещения

на автомобиль). В этом случае требования к договору будут определяться в

зависимости от назначения (жилое или нежилое) этого имущества. Однако более

часто встречается ситуация, в которой происходит мена объектами недвижимости.

При этом, если эти объекты однородны по своему назначению, проблем не