Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

формулировку?

С одной стороны, из приведенной нормы следует, что исполнение договора

до регистрации изменяет отношения между самими его сторонами. В чем состоит

это изменение, нам говорит Пленум ВАС РФ - продавец после этого теряет

возможность распоряжаться объектом, а покупатель становится его законным

владельцем.

С другой стороны, отношения продавца и покупателя со всеми третьими

лицами до регистрации не меняются. Для них собственником недвижимости

остается продавец. Поэтому до регистрации перехода права именно продавец

обязан уплачивать налоги и сборы, вытекающие из владения данной

недвижимостью. Именно он остается субъектом отношений, связанных с

обслуживанием данного объекта (уборка территории, энерго- и водоснабжение,

охранная сигнализация и пр.), именно он будет нести ответственность за вред,

причиненный в результате ненадлежащего содержания объекта (например, за

413

повреждения, причиненные людям и имуществу в результате разрушения каких-

либо конструкций объекта). Вот почему после заключения договора продавец

является, как правило, лицом, не менее заинтересованным в регистрации, чем

покупатель. Поэтому иск об уклонении от регистрации в соответствии с п. 3 ст. 551

ГК РФ вполне может подавать и продавец недвижимости, интерес которого состоит

в том, чтобы, не являясь фактическим владельцем объекта, освободить себя от

негативных последствий, связанных с владением.

Закончив рассмотрение проблем, связанных с договором купли-продажи

недвижимости нежилого назначения, рассмотрим специфику купли-продажи

жилой недвижимости.

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ такой договор подлежит государственной

регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Поэтому для

данной группы договоров основной вопрос состоит в том, что представляет собой

документ, отражающий содержание сделки, до его регистрации и регистрации

перехода права на его основании. И ответить на этот вопрос непросто. Если договор

в отношении нежилой недвижимости до регистрации заключен и действителен, то

такой же договор в отношении жилого объекта вообще не заключен, в связи с чем

разговор о его действительности не имеет смысла. Очевидно, нужно признать, что

до регистрации этот договор вообще не существует, а бумага, содержащая его

положения, подписанная сторонами, а иногда и нотариально удостоверенная,

представляет собой ничто иное, как проект договора, который превратится в

договор лишь после того, как регистратор примет положительное решение о

регистрации.

При таких условиях не должна вызывать сомнений невозможность для

сторон воспользоваться при уклонении другой стороны от регистрации нормой п. 3

ст. 165 ГК РФ1. В соответствии с этой нормой "если сделка, требующая

государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон

1 Иной позиции придерживается В.В. Витрянский. См. Витрянский В.В. Договор продажи

недвижимости // Вестник ВАС РФ. - 1999. - № 9. - С. 82.

414

уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести

решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии

с решением суда". Представляется вполне очевидным то, что слова "заключена" и

"совершена" являются синонимами. Во всяком случае, закон нигде не проводит

различия между этими понятиями, нет их разграничения и в теории. Таким образом

получается, что после подписания договора купли-продажи недвижимости жилого

назначения сторонами ни одна из них не может на основании судебного решения

зарегистрировать свое право, если вторая сторона уклоняется от регистрации.

Нерациональность такой концепции очевидна. Видимо поэтому она не нашла

отражения в практике судов, которые принимают к рассмотрению иски об

уклонении от регистрации прав на жилые объекты и выносят решения о

регистрации этих сделок и возникающих на их основании прав, руководствуясь ст.

165 ГК РФ.

Рассмотренная ситуация является, на наш взгляд, еще одним

подтверждением необходимости исключить в Гражданском кодексе случаи, когда с

государственной регистрацией связывается заключение договора.

Однако на сегодня п. 2 ст. 558 ГК РФ действует, и из положения о признании

договора заключенным договора с момента регистрации следуют некоторые

особенности регистрации договоров купли-продажи жилой недвижимости.