Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

движимого. В случае движимого имущества передача связана с физическим

перемещением товара от продавца к покупателю (ст. 458 ГК РФ), что по закону не

требует фиксации в каком-либо документе. В случае недвижимости все наоборот -

перемещение объекта невозможно, поэтому передача происходит исключительно в

документальной форме "по подписываемому сторонами передаточному акту или

иному документу о передаче" (ст. 556 ГК РФ).

Представляется, что указанная специфика должна учитываться судом при

принятии решения в рассматриваемой ситуации. На наш взгляд, положения п. 14

Постановления не должны здесь применяться, поскольку они относятся только к

случаю, когда продавец заключил один договор купли-продажи и подписал акт

передачи недвижимости. К рассматриваемой же ситуации следует применять ст.

398 ГК РФ, которая не исключает, а, значит, позволяет отобрание имущества

лицом, которое заключило договор купли-продажи раньше. Такое решение

представляется тем более верным, что на практике встречаются случаи, когда акты

передачи подписаны как по одному, так и по второму договорам. Определить же в

409

этом случае, кому "действительно" передано имущество, абсолютно невозможно, т.

к. по закону о передаче могут свидетельствовать только документы, которые

имеются как у одного, так и у второго претендента.

Вариант 3. По договору, заключенному позднее, зарегистрирован переход

права собственности.

Здесь, как представляется, однозначным будет преимущество того лица,

которое зарегистрировано в качестве собственника объекта, несмотря на то, что

договор, на основании которого регистрация произведена, имеет более позднюю

дату. В соответствии со ст. 2 Закона о регистрации "государственная регистрация

является единственным доказательством существования зарегистрированного

права", а "зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке".

Разумеется, "первый" покупатель не лишен возможности обратиться в суд с иском,

однако то обстоятельство, что с ним договор был заключен раньше, не будет само

по себе основанием для признания недействительным договора со вторым

покупателем и лишения его права на приобретенный объект недвижимости.

Первый покупатель в этом случае будет иметь право лишь на возмещение

продавцом убытков, которые возникли в связи с неисполнением договора.

Как видим, рассматриваемое разъяснение Высшего Арбитражного Суда, хотя

и основано на действующем законодательстве, делает решение вопросов о

правовом положении продавца и покупателя сложным и казуистичным. Данное

разъяснение, по нашему мнению, следовало бы заменить законодательным

решением в соответствии с которым не только покупатель не мог бы распоряжаться

объектом до регистрации его права, но и продавец после заключения договора

купли-продажи недвижимого имущества был бы лишен права заключения других

договоров купли-продажи независимо от того, исполнил он заключенный договор

или нет. Такое решение в отношении недвижимого имущества способствовало бы

нормализации его оборота.

Вызывает сомнение предложение В.А. Петрушкина, который считает

"необходимым дополнить действующую редакцию ст. 551 ГК РФ новой нормой о

410

том, что при отсутствии государственной регистрации права собственности на

недвижимость за покупателем, но при фактической ее передаче и полной оплате

(курсив мой - В.А.) приобретателем, стороны не вправе распоряжаться спорным

имуществом"1. Само по себе предложение в законе зафиксировать положение

продавца и покупателя до регистрации прав на недвижимость не вызывает

возражений2. Однако вряд ли стоит запрещать продавцу распоряжаться

недвижимостью только том случае, если покупатель ее полностью оплатил. Более

правильным было бы ввести такой запрет с момента заключения договора.

Мы рассмотрели варианты судебного разрешения споров при наличии

нескольких договоров купли-продажи в отношении одного объекта. Но как должен

поступать регистрирующий орган, если у него на рассмотрении одновременно два

договора отчуждения одного и того же объекта? На наш взгляд, единственно

правильным решением регистрирующего органа в данном случае было бы

приостановление регистрации в отношении обоих договоров с уведомлением об

этом каждого из обратившихся. При этом условием проведения регистрации