Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества

продавец несет ответственность за его неисполнение" .1

Таким образом, особенность правового положения сторон договора купли-

продажи недвижимости нежилого назначения, состоит в том, что до регистрации

перехода права собственности ни продавец, ни покупатель не могут распоряжаться

предметом договора.

Однако обращает на себя внимание формулировка последнего абзаца

данного пункта, где говорится об отношении продавца недвижимости к предмету

договора. Было бы логично полагать, что после заключения договора продавец

лишен возможности распоряжаться его предметом независимо от каких бы то ни

было обстоятельств. Однако в постановлении указано, что продавец не вправе

распоряжаться предметом договора только в том случае, если до регистрации

перехода права он уже передал предмет договора покупателю. Аргументация

невозможности распоряжения также основана на состоявшейся фактической

передаче ("имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства",

"покупатель является его законным владельцем"). Очевидно, в том случае, когда

договор заключен, регистрация перехода права собственности не состоялась, а

1 Постановление Пленума ВАС РФ № 8 от 25.02.1998г. " О некоторых вопросах практики

разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", п.

14.

407

фактическая передача предмета договора от продавца к покупателю не произошла,

продавец имеет право распоряжаться предметом договора? Не возражая в

принципе против данного вывода, т. к. до регистрации перехода права продавец

остается собственником, которому в соответствии со ст. 209 ГК РФ принадлежат

все соответствующие правомочия, следует все же определить, каковы же будут

последствия распоряжения продавцом недвижимым имуществом, которое уже

является предметом договора купли-продажи.

Если в период до регистрации перехода права собственности продавец

обременит предмет договора правами третьих лиц, заключив в отношении этого

имущества договор залога, аренды и пр., то у покупателя появится основание для

расторжения заключенного договора, т. к. у продавца в этом случае будет

отсутствовать возможность надлежащим образом исполнить договор в части

передачи обусловленного договором объекта. Договором купли-продажи был

предусмотрен объект без обременений, а передан может быть только объект,

обремененный на основании сделок, заключенных продавцом до регистрации

перехода права собственности.

А что же будет, если продавцом будет заключен договор купли-продажи с

другим покупателем до передачи объекта первому покупателю? Разберем

несколько вариантов.

Вариант 1. По обоим договорам не зарегистрирован переход права

собственности и не состоялась фактическая передача недвижимости.

В этом случае в соответствии со ст. 398 ГК РФ преимущество будет иметь

лицо, которое раньше заключило договор.

Вариант 2. По обоим договорам не зарегистрирован переход права

собственности, но предмет договора фактически передан второму покупателю,

который заключил договор позднее.

В данной ситуации положение сторон должно рассматриваться в свете

положений ст. 398 ГК РФ и п. 14 Постановления ВАС РФ № 8 от 25.02.1998 г.

408

В соответствии со ст. 398 ГК РФ у кредитора (покупателя) отпадает право

требовать отобрания предмета договора у должника (продавца) если "вещь уже

передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения

или оперативного управления". Пункт 14 Постановления Пленума ВАС № 8

говорит о том, что переданная по договору вещь служит предметом исполненного

продавцом обязательства, а покупатель является ее законным владельцем.

Итак, с одной стороны, условие ст. 398 ГК РФ, исключающее отобрание

вещи у продавца, отсутствует, т. к. хотя предмет договора и передан третьему лицу

(второму покупателю), но это лицо не обладает на него правом собственности,

поскольку переход права не зарегистрирован. С другой стороны, второй покупатель

подпадает под признаки законного владельца в соответствии с п. 14 указанного

Постановления. Какое же решение должен принять в таком случае суд? Определяя

выход из данной ситуации, следует иметь в виду, что фактическая передача

недвижимого имущества весьма серьезно отличается от передачи имущества