Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

Нормы о договоре участия в долевом строительстве могли бы составить

отдельную главу раздела IY Гражданского кодекса РФ.

Представляется недостаточным, как уже указывалось, распространение

требования о регистрации только на ограниченный круг сделок и объектов,

указанных в Законе о долевом участии. Исключение из числа регистрируемых

400

ряда сделок, на которые не распространяется Закон о долевом участии, способно

подорвать саму идею защиты прав участников строительства, поскольку

регистрирующий орган не будет обладать полным реестром прав на все

помещения в строящемся объекте. Так, например, под действие закона о долевом

участии не подпадают договоры, заключенные между застройщиком и

подрядчиком, в соответствии с которыми оплата работы подрядчика производится

путем передачи ему квартир в построенном доме. Однако количество таких

квартир может быть весьма значительным. Но права подрядчика на эти квартиры

на основании данного договора не будут зарегистрированы до ввода дома в

эксплуатацию. А это не исключает регистрации договоров участия в долевом

строительстве на те же квартиры. Точно такая же ситуация будет с договорами

участия в строительстве, где обязательства участника не выражены в деньгах.

Решение поставленной проблемы видится во внесении дополнений в

Гражданский кодекс. Эти дополнения должны содержать четкие указания на то, что

любые заключаемые в процессе создания объектов сделки, целью которых является

возникновение у их участников права собственности на объект или его часть,

подлежат государственной регистрации. Предлагаемую норму можно было бы

разместить в главе 6, либо в качестве пункта в ст. 131, либо в виде самостоятельной

статьи. Норма эта могла бы иметь следующий текст: "Подлежат государственной

регистрации также сделки, направленные на приобретение вещных прав на

создаваемые объекты недвижимости".

При такой формулировке требование о регистрации распространялось бы на

любые договоры, независимо от их наименования и правовой природы (долевое

участие, совместная деятельность, подряд и др.). Главное, чтобы целью их

участников было приобретение вещных прав на новый объект.

После такого дополнения ГК РФ следовало бы соответственно

откорректировать нормы, содержащиеся в Законе о долевом участии и в Законе о

регистрации.

401

С учетом рассмотренных положений статья в Законе о регистрации могла бы

иметь следующий вид:

"Статья 25.1. Регистрация сделок, направленных на приобретение вещных

прав на вновь создаваемые объекты недвижимости.

Сделки, направленные на приобретение вещных прав на вновь создаваемые

объекты недвижимого имущества, регистрируются на основании документов,

отражающих содержание сделки, документов, подтверждающих законность

создания объекта и проектной документации, отражающей состав вновь

создаваемого объекта".

Глава 5. ПРАВА НА НЕДВИЖИМОСТЬ, ВОЗНИКАЮЩИЕ В

РЕЗУЛЬТАТЕ ПРАВОПРЕЕМСТВА И ПО ИНЫМ ОСНОВАНИЯМ

Все способы определения прав на объекты недвижимости могут быть

разделены на две группы - первичное приобретение прав и приобретение прав в

результате правопреемства. Первая группа была рассмотрена в предыдущей главе.

Теперь настала очередь рассмотреть случаи перехода вещных прав на имущество,

которое уже имеет собственника. Эти способы условно можно именовать

вторичными. Об этих способах говорит п. 2 ст. 218 ГК РФ. Каждый из абзацев

данного пункта говорит о различных видах правопреемства в отношении прав на

недвижимость. Именно в таком порядке эти способы и будут рассмотрены.

5.1. Вопросы регистрации прав на недвижимость на основании сделок

отчуждения

Вопрос о соотношении регистрации прав и регистрации сделок был

рассмотрен ранее1. Автор поддерживает в целом предложение об исключении из

1 См. §§ 3.1, 3.3.

402

закона положений о регистрации конкретных сделок. Поэтому в данном параграфе

будут рассмотрены особенности регистрации прав на основании различных сделок

отчуждения.

Переходя к анализу отдельных сделок отчуждения как оснований

возникновения прав на объекты недвижимости, автор не ставит цели осветить все

аспекты, связанные с правовым режимом таких сделок. Разумеется, принимая