Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

произведена только на основании решения суда. Но должен ли регистратор ждать

подтверждения от второй стороны, что должен сделать, если подтверждение не

будет получено в течение срока регистрации? Ответа на эти вопросы нет, а без них

решение регистратора будет лишено правовой основы.

Еще более остро те же вопросы стоят при регистрации расторжения

договора в результате одностороннего отказа от его исполнения. Для

регистрирующего органа в этом случае основанием для внесения записи в реестр

должна стать "копия уведомления другой стороны договора об одностороннем

отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке".

1 См. § 3.5.

398

Регистратор при этом лишен возможности проверить действительность тех

обстоятельств, на которые ссылается сторона в своем уведомлении. Очевидно, его

деятельность по правовой экспертизе документов будет сведена исключительно к

формальному моменту.

Рассмотренный подход сомнителен, прежде всего, как с точки зрения

общих целей регистрации прав на недвижимость, так и с точки зрения

специальных целей регистрации договоров об участии в долевом строительстве.

Результатом регистрации расторжения договора становится устранение

препятствий к заключению нового. При проведении такой регистрации на

основании представленных застройщиком недействительных документов о

расторжении договора, либо уведомлений об одностороннем отказе от его

исполнения со ссылкой на несуществующие обстоятельства, застройщик

приобретает возможность заключения нового договора на объект, при

фактическом сохранении прав прежнего участника договора (его права будут

восстановлены в суде).

По мнению автора, нет никаких причин для установления особого порядка

регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве. Эта

регистрация должна производиться только на основании заявлений обеих сторон

договора. Такой подход вытекает из общего принципа деятельности

регистрирующего органа, который осуществляет регистрацию только тех прав,

которые являются бесспорными. Установить же бесспорность регистрируемых

отношений можно только на основании заявлений их участников.

Результатом деятельности регистратора по поводу документов,

представленных для регистрации договора участия в долевом строительстве, как и

во всех других случаях, должно стать решение о регистрации, либо отказе в

регистрации. При этом п. 3.1 ст. 25.1 Закона о регистрации1 предусматривает два

специальных основания отказа в регистрации договора участия в долевом

строительстве:

1 Введен Федеральным законом от 18.07.2006 № 111-ФЗ.

399

"1) наличие государственной регистрации другого договора участия в

долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства;

2) непредставление договора поручительства, если при государственной

регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного

застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в

качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было

выбрано поручительство".

Введение первого основания для отказа абсолютно обосновано, поскольку

без этого основания не достигается одна из главных целей регистрации сделок,

совершаемых в процессе создания новых объектов. Что же касается второго

основания, то оно представляется излишним. В общих основаниях отказа (ст. 20

Закона о регистрации) есть формулировка "не представлены документы,

необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для

государственной регистрации прав", в п. п. 4 п. 2 ст. 25.1 в качестве необходимого

документа указан "договор поручительства, если застройщиком в качестве

способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано

поручительство".

Мы видим, что Закон о долевом участии, с одной стороны представляет

собой значительный шаг в урегулировании отношений, возникающих в процессе

создания новых объектов недвижимости, а, с другой стороны, ставит на повестку

дня проблемы дальнейшего совершенствования этого регулирования.

Прежде всего, представляется необходимым вписать гражданско-правовые

нормы этого закона в Гражданский кодекс, поскольку кодификация в идеале

предполагает включение в кодекс всех норм соответствующей отрасли права.