Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

договор. Специальные требования к данному виду договоров определены статьей

4 Закона о долевом участии. Установление регистратором отсутствия какого-либо

из обязательных условий договора, а также противоречия условий договора

действующему законодательству, является основанием для отказа в регистрации.

Закон о долевом участии определяет и порядок внесения сведений о

договоре участия в долевом строительстве в ЕГРП.

В соответствии с п. 3 ст. 25.1 Закона о регистрации в редакции Закона о

долевом участии "запись о договоре участия в долевом строительстве (о его

изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору),

государственная регистрация которого установлена федеральным законом,

вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на

земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в

порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав". Статья

12 Закона о регистрации говорит о том, что "в подраздел III вносятся записи об

ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое

имущество". Отсюда можно сделать вывод, что, по мнению авторов Закона о

долевом участии, договоры участия в долевом строительстве обременяют

392

земельный участок, т. е. сохраняются независимо от смены собственника такого

участка и состоят в определенных ограничениях права собственности на него1.

Однако такой вывод вряд ли можно признать правильным. Прежде всего,

такой вывод не подтверждается действующим гражданским законодательством.

Гражданский кодекс содержит специальные указания о том, что определенные

обязательства выступают обременением объектов недвижимости.

Однако ни в одном законодательном акте, в том числе и в Законе о долевом

участии, не указано, что договор участия в долевом строительстве выступает в

качестве обременения земельного участка, который принадлежит застройщику.

Но, может быть, это недоработка закона, и нужно его дополнить указанием на то,

что договор участия в долевом строительстве является обременением земельного

участка застройщика и в связи с этим не прекращает действия при смене

собственника земельного участка? Это означало бы, что застройщик может

продать данный участок только одновременно с передачей соответствующих

обязательств перед участниками строительства. Такое решение в принципе

возможно, но оно представляется нецелесообразным.

В то же время гораздо чаще встречается иная ситуация, когда застройщик

владеет участком на праве аренды. Такая аренда, конечно, выступает

обременением земельного участка. Но может ли арендатор своими действиями по

заключению договоров участия в долевом строительстве создать обременение

земельного участка (а не своего права аренды)? Гражданское законодательство не

дает оснований для такого вывода. Если бы договоры, заключенные с

застройщиком-арендатором, создавали бы ограничения прав собственника

земельного участка, то при расторжении договора с нерадивым застройщиком, у

собственника земельного участка появилась бы обязанность выполнить его

обязательства перед участниками строительства. Но и эта обязанность не

установлена законом. Кроме того, в этом случае требовалось бы согласие

1 См. § 3.4.

393

собственника на заключение договоров участия в долевом строительстве,

поскольку участники договора не могут создавать обязательства для третьих лиц.

Следовательно, либо необходимо вносить весьма радикальные изменения в

гражданское законодательство, либо порядок регистрации договоров долевого

участия этому законодательству не соответствует. Нам представляется более

правильным второй вывод.

Даже в случае, когда застройщик является собственником земельного

участка, нет смысла относить договоры участия в долевом строительстве к

обременениям. С учетом других положений Закона о долевом участии это просто

излишне.

В соответствии с п. 1 ст. 13 Закона о долевом участии "в обеспечение

исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента

государственной регистрации договора у участников долевого строительства

(залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для

строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта