Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

который в состоянии проверить наличие этого условия по реестру.

Застройщикам же в связи с этим нужно иметь в виду, что независимо от

того, возникло их право собственности на земельный участок или нет, регистрация

этого права является обязательным условием регистрации договоров участия в

долевом строительстве.

Требования к разрешению на строительство определяются ст. 51

Градостроительного кодекса1.

Требования к проектной декларации определены в статьях 19-21 Закона о

долевом участии. В задачу настоящего исследования не входит подробный анализ

порядка оформления проектной декларации. Обратим внимание лишь на то, что

это документ, который исходит исключительно от застройщика, и сведения,

содержащиеся в этой декларации должны соответствовать действительности. При

этом регистрирующий орган весьма ограничен в возможности проверить

истинность сведений, содержащихся в декларации. Особенно это касается

характеристик возводимого объекта, о котором застройщик в декларации должен

сообщить, в частности, сведения "о количестве в составе строящихся

(создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости

самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных

объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства

застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию

многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об

описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в

1 См. § 4.1.

388

соответствии с проектной документацией" (ст. 21 Закона о долевом участии). Эта

же статья предоставляет участнику долевого строительства право требовать для

ознакомления проектную документацию. Однако регистрирующий орган такого

права лишен, а значит должен убедиться в соответствии декларации проектной

документации каким-то иным способом.

И здесь обращает на себя внимание третий документ, предусмотренный ст.

25.1 Закона о регистрации - план создаваемого объекта недвижимого имущества с

указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого

объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой

площади каждого из указанных помещений. Каков источник этого документа не

ясно. Однако логика подсказывает, что, хотя обязанность предоставления этого

документа возложена на застройщика, но не он должен быть его автором. В

противном случае такой документ будет полностью дублировать проектную

декларацию в одной из ее частей. Было бы хорошо, чтобы именно Закон о

долевом участии указал орган, который уполномочен выдать (или удостоверять)

такой документ. Но этого не сделано, и остается только предполагать, кем он

может быть выдан. Это может быть, например, орган субъекта федерации,

осуществляющий управление в области архитектуры и градостроительства. В

любом случае нормативным актом должен быть определен этот орган и

требования к плану создаваемого объекта, поскольку это должен быть основной

документ, на основании которого регистрирующий орган сможет определить,

предусмотрен ли в строящемся здании тот объект долевого участия, который

является предметом данного договора участия в долевом строительстве, и не

выступает ли этот объект предметом другого уже зарегистрированного договора.

Теперь можно подвести итог и определить, что должен проверить

регистратор в процессе правовой экспертизы договора участия в долевом

строительстве.

Прежде всего, необходимо установить наличие условий, с которыми закон

связывает возможность привлечения денежных средств к строительству объекта.

389

К этим условиям в соответствии со ст. 3 Закона о долевом участии относятся: а)

получение в установленном порядке разрешения на строительство, б)

опубликование и (или) размещение проектной декларации в соответствии с

данным законом и в) государственная регистрация права собственности или

договора аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для

строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов

недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.

Разрешение на строительство входит в перечень документов, приведенный

в ст. 25.1 Закона о регистрации. Регистратор должен проверить не только наличие