Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

если договор уже исполнен застройщиком в пользу участника долевого

строительства. Согласно п. 1 статьи 12 Закона о долевом участии "обязательства

застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами

передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого

строительства". После передачи объекта участнику долевого строительства у него

остается только право требования произвести государственную регистрацию его

права, но это требование им может быть предъявлено к регистрирующему органу,

вытекает из административных правоотношений и, следовательно, уступке не

подлежит.

Введение регистрации уступки права требования по договору участия в

долевом строительстве призвано решить весьма серьезную проблему, с которой на

протяжении долгого времени сталкивалась правоприменительная практика.

Гражданское законодательство всегда предусматривало возможность уступки права

требования по обязательствам, не делая при этом исключения для сделок,

заключаемых с целью приобретения прав на создаваемые объекты недвижимого

имущества. При этом количество таких уступок также не ограничивалось. Не

находилась в противоречии с законом ситуация, когда участник долевого

строительства А, заключивший договор с застройщиком, уступил право требования

Б, тот уступил В, и так далее. При отсутствии регистрации договоров участия в

долевом строительстве и уступки прав по ним, в регистрирующий орган по

окончании строительства дома обращалось лицо, в отношении которого была

осуществлена последняя уступка, а вся предшествующая цепочка уступок

384

оставалась скрытой от регистратора. Но, не проверив всей цепочки уступок с точки

зрения законности этих сделок, нельзя было принять решение о регистрации.

Проверка же этой цепочки была связана со значительными затруднениями, так как

иногда даже найти участников этих цепочек было невозможно.

Разные регистрирующие органы по-разному выходили из этого положения.

Некоторые, вопреки обязанности, возложенной на них законом, не проводили

проверку в полном объеме. Некоторые вводили "ограничение" на количество

возможных уступок. Однако все это было весьма далеко от правильного

применения закона. Регистрация как договора участия в долевом строительстве, так

и уступки права требования по нему устраняет данную проблему в принципе, так

как все участники цепочки любой длины будут отражены в реестре, а каждая сделка

по уступке проверена при ее регистрации с точки зрения соответствия закону.

Возвращаясь к п. 1 ст. 12 Закона о долевом участии, определяющему момент

исполнения договора застройщиком как момент подписания передаточного акта,

хотелось бы обратить внимание на ряд обстоятельств. Между моментом передачи

объекта долевого строительства его участнику и регистрацией его права на этот

объект существует определенный промежуток времени. В ряде случаев этот

промежуток может быть весьма значительным. В соответствии со ст. 219 ГК РФ

право собственности на вновь созданный объект недвижимости возникает с

момента регистрации этого права. Таким образом, до момента государственной

регистрации своего права участник долевого строительства не имеет права

собственности на объект и в силу этого лишен возможности им распоряжаться. Но

конечной целью любого участника долевого строительства является именно

приобретение права собственности на объект, именно с этой целью он заключает с

застройщиком договор участия в долевом строительстве. Не лучше ли было в таком

случае считать обязанности застройщика исполненными с момента регистрации

права собственности участника долевого строительства?

Как показывает опыт автора данного исследования, значительное

количество проблем участников долевого строительства связано не с тем, что

385

объект им не передан, а с тем, что, фактически проживая в переданном им объекте,

они по вине застройщика длительное время не могут зарегистрировать свое право.

Поэтому они лишены возможности отчуждать объект, передавать его в залог,

сдавать его в аренду, что, безусловно, влечет серьезные материальные потери. Вряд

ли механизм действия Закона о долевом участии устранит возможность

возникновения таких ситуаций. Вот почему было бы правильным либо связать

момент исполнения обязательства застройщиком с государственной регистрацией