Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

содержания.

4.5. Сделки, заключенные в процессе создания новых объектов и их

регистрация

Рассматривая в предыдущих параграфах настоящей главы различные

способы возникновения прав на вновь создаваемые объекты недвижимости, мы

убедились в том, что отношения, возникающие в процессе создания этих объектов,

отличаются сложностью и многоступенчатостью. Эти отношения в процессе

создания объекта могут видоизменяться как по содержанию, так и по составу

участников. При этом многие участники создания объекта могут не знать о

существовании друг друга, хотя фактически находятся во взаимной зависимости

как участники создания одного объекта. Такое положение делает участие в

создании объектов делом рискованным. При этом наибольшему риску

подвергаются те лица, доля участия которых незначительна, а информация

наиболее ограничена, в первую очередь физические лица, которые и должны стать

собственниками помещений во вновь создаваемых объектах. Речь идет, в частности

о многоквартирных жилых домах, но те же проблемы могут возникать при

строительстве гаражей, индивидуальных домов, объектов нежилого назначения.

Участие в строительстве новых домов стало на сегодня основной формой

решения гражданами своих жилищных проблем. Люди вкладывают в

строительство жилья свои основные сбережения, а также заемные средства. В то же

время со стороны государства, которое фактически устранилось от

непосредственного решения жилищных проблем граждан, долгое время

отсутствовал хотя бы минимальный правовой механизм гарантий прав этих

граждан при их попытках решить свои проблемы самостоятельно.

380

Указывая на многочисленные тяжбы, возникающие между дольщиками –

приобретателями квартир по договорам долевого участия и застройщиками, К.И.

Скловский предлагал "ввести регистрацию долевого участия в порядке,

установленном для регистрации прав, связанных с недвижимостью, выделив права

дольщиков в отдельный предмет регистрации"1. На "права дольщика (право на

получение в собственность квартиры или нежилого помещения в строящемся

здании)" как на необходимый объект регистрации, указывает Концепция развития

гражданского законодательства о недвижимом имуществе2.

Однако ни в Гражданском кодексе, ни в Законе о регистрации, ни в каком-

либо ином законодательном акте до конца 2004 года не было предпринято даже

попытки решить эту проблему.

В отдельных субъектах Российской Федерации предпринимались попытки

локального решения данного вопроса. В частности, в Санкт-Петербурге была

введена регистрация договоров, заключаемых в процессе создания новых объектов

недвижимости3. Однако такая регистрация оказалась малоэффективной, создавая

скорее иллюзию защиты прав участников строительства. Не имея возможности

изменять гражданское законодательство, субъект федерации не мог придать такой

регистрации обязательность и какое-либо правовое значение. Отсутствие

регистрации, как и ее наличие не имело никакого правового значения, в связи с чем

"регистрация" приобрела характер простого учета, не влекущего никаких

последствий. Более того, после принятия Закона о регистрации осуществление

такой деятельности учреждением юстиции стало прямо противоречить закону. В ст.

9 этого закона содержалось положение о том, что "учреждения юстиции по

регистрации прав, вправе осуществлять только деятельность, предусмотренную

настоящим Федеральным законом". Закон же не предусматривал регистрации

1 Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. - М., 2002. - С. 387-388.

2 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. - С. 73.

3 Приказ Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от

06.11.96 №182 "О порядке регистрации заявлений о праве требований на объекты

недвижимости в жилищной сфере".

381

сделок и прав, возникающих до создания объекта (за исключением прав на

незавершенные объекты).

В 2004 году Законодательным собранием Санкт-Петербурга был принят

Закон Санкт-Петербурга "Об учетной регистрации инвестиционных договоров и

договоров долевого участия в строительстве и реконструкции объектов

недвижимости в Санкт-Петербурге"1. Но даже в самом названии закона эта

регистрация была названа учетной, то есть не влекущей правовых последствий.