Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

Вполне очевидно, что регистрация сделок, направленных создание новых

объектов недвижимости, является наиболее эффективным средством

предупреждения злоупотреблений в данной сфере и защиты прав участников

долевого строительства. Однако этот механизм лишь постольку будет эффективен,

поскольку эта регистрация будет иметь правовые последствия. Придать же ей

правовые последствия можно только путем принятия новых гражданско-правовых

норм, что исключает решение данного вопроса на уровне субъекта федерации.

На решение данной проблемы направлен Закон о долевом участии. Этот

закон не только вводит регламентацию содержания договора участия в долевом

строительстве, определяет условия осуществления деятельности по привлечению

денежных средств к строительству новых объектов, но и устанавливает

обязательность регистрации таких договоров, определяет ее правовые последствия,

а также основы порядка регистрации договоров участия в долевом строительстве.

В соответствии с п. 3 ст. 4 Закона о долевом участии "договор заключается в

письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается

заключенным с момента такой регистрации". Таким образом, правовое значение

государственной регистрации договора участия в долевом строительстве состоит в

том, что с такой регистрацией связывается момент заключения договора. Такое

решение представляется недостаточно удачным. Признание договора

незаключенным без государственной регистрации ставит вопрос о правовом

1 Закон Санкт-Петербурга от 18.10.2004 г. № 482-69 (Вестник Администрации Санкт-

Петербурга. - 2004. - № 11).

382

значении документа, который отражает содержание соответствующего

обязательства, после согласования всех его условий и подписания застройщиком и

участником долевого строительства, но до государственной регистрации. Логично

было бы сделать вывод, что "цена" такого документа до его государственной

регистрации равна нулю, поскольку незаключенный договор не может порождать

вообще никаких последствий. Аналогичная ситуация складывается и с

незарегистрированным договором купли-продажи объекта недвижимости жилого

назначения (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Отсутствие правовых последствий совершенного

действия (подписания договора) должно, очевидно, означать, что подписавшие

договор лица до регистрации договора лишены возможности основывать на этом

документе (который собственно договором не является) какие-либо требования

друг к другу. Не должно являться исключением и требование о совершении

действий, направленных на регистрацию договора. Отказ одной из сторон от

регистрации договора должен свидетельствовать об отказе заключить договор.

В то же время п. 3 ст. 165 ГК РФ говорит о том, что "если сделка, требующая

государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон

уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести

решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии

с решением суда". Следовательно, либо закон в данной норме содержит

исключение из общего правила о том, что незаключенный договор не порождает

правовых последствий, либо правило ст. 165 ГК РФ распространяется только на

сделки, подлежащие регистрации под угрозой ничтожности (к таковым относится

большинство сделок, подлежащих регистрации). Судебная практика в случаях

договоров купли-продажи жилых помещений придерживается первой точки

зрения, суды принимают решения о регистрации таких договоров по искам об

уклонении от регистрации. Скорее всего, по такому же пути пойдет практика судов

и по договорам участия в долевом строительстве. Но в таком случае непонятно,

какой смысл указывать в законе незаключенность как последствие отсутствия

регистрации.

383

С нашей точки зрения было бы вполне достаточно в Законе о долевом

участии указать на необходимость регистрации. При этом незарегистрированная

сделка считалась бы ничтожной на основании п. 1 ст. 165 ГК РФ.

В Законе о долевом участии с моментом регистрации договора также

связывается возможность уступки права требования по нему (п. 2 ст. 11). Это

положение достаточно очевидно, поскольку нельзя уступать права требования по

незаключенному договору. Понятно и то, что нельзя уступить право требования,