Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

принципиальная невозможность передачи в пользование их членов конкретных

объектов недвижимости. Например, по общему правилу, в многоэтажных гаражах,

построенных кооперативами, каждому члену кооператива предоставляется

стояночное место, т. е. часть площади гаража, не отграниченная от других какими-

373

либо перегородками. Вполне очевидно, что "стояночное место" не может быть

признано объектом, на него не может быть зарегистрировано право собственности.

Однако возникает вопрос: как определяется собственность в рассматриваемых

объектах, если все члены кооператива выплатили свои паевые взносы?

Из предшествующего анализа ясно, что до 1990 г. или до выплаты паевых

взносов правом собственности на здание гаража в целом обладал кооператив, а его

члены пользовались стояночными местами и общими помещениями. Но что

изменилось после полной выплаты членских взносов? Возможны два варианта

решения вопроса, учитывая невозможность оформления прав каждого члена

кооператива на конкретный объект недвижимости.

Первый вариант состоит в том, что само здание становится общей долевой

собственностью всех членов кооператива, при этом собственность кооператива на

здание прекращается. Именно так был решен вопрос в одном из гаражных

кооперативов Санкт-Петербурга, насчитывавшем более 800 членов. Была

зарегистрирована общая долевая собственность всех членов кооператива на здание

гаража. Но при внимательном рассмотрении такое решение представляется

абсолютно неудачным. Перевод здания гаража из собственности кооператива как

юридического лица в режим долевой собственности с неадекватно большим

количеством участников создал проблемы, как для членов кооператива, так и для

регистрирующего органа. Достаточно сказать, что при отчуждении своей доли (а,

фактически, стояночного места) каждый собственник должен совершить действия,

предусмотренные ст. 250 ГК РФ (преимущественное право покупки), в отношении

всех оставшихся участников долевой собственности, а регистрирующий орган

должен выполнить в отношении всех этих лиц требования ст. 24 Закона о

регистрации. При этом, будучи собственниками соответствующих долей, члены

гаражного кооператива в реальности становятся более ограниченными в

распоряжении принадлежащим им имуществом.

Учитывая эти обстоятельства, представляется более целесообразным иное

решение вопроса о собственности в построенном кооперативом за счет взносов

374

объекте, если членам кооператива не могут быть предоставлены в пользование

конкретные объекты недвижимости. В этом случае следовало бы сохранять весь

объект в собственности кооператива как юридического лица (т. к. в этом случае нет

автоматического прекращения такой собственности при выплате паевых взносов),

сохранив за членами кооператива право на пай и соответствующее ему праве

пользования частью единого объекта. При этом вопрос отчуждения паев и

соответствующих им прав становится внутренним делом кооператива,

регулируется его уставом и не связан с государственной регистрацией прав.

В то же время по желанию членов кооператива их права пользования частью

объекта могли бы быть зарегистрированы как обременение права собственности

кооператива на здание. Такая регистрация в целях защиты прав членов кооператива

могла бы проводиться на основании Устава кооператива, документов о приеме в его

члены и выделении соответствующей части объекта в пользование. При продаже

пая, на основании соответствующих документов, в реестре отражались бы сведения

о замене обладателя права пользования.

Предшествующий анализ позволяет прийти к выводу о том, что во всех

случаях, когда выплата членами кооперативов паевых взносов происходила позже

момента создания объекта недвижимости (приемки дома в эксплуатацию), мы

имеем дело не с первичным возникновением права собственности, а с переходом

этого права от кооператива к его члену в силу закона.

Изменилась ли ситуация с порядком и основаниями возникновения права

собственности в "кооперативных" объектах с введением в действие Гражданского

кодекса РФ и норм о регистрации прав на недвижимость?

В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие

государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих