Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

один из которых имел право на земельный участок, такая регистрация в

соответствии с законом является единственно возможной.

4.4. Особенности регистрации прав на объекты недвижимости в

потребительских кооперативах

Регистрация прав на объекты недвижимости, созданные потребительскими

(жилищными, жилищно-строительными, дачными, гаражными и иными)

кооперативами представляет собой весьма распространенный случай, занимающий

третье место после приватизации жилья и долевого участия (по данным Санкт-

Петербурга). Вместе с тем достаточно высокий удельный вес объектов,

находящихся в собственности членов кооперативов, связан с широким

распространением данной формы организации строительства жилых домов в

1 Плотникова И.Н. Уаз. соч. - С. 62.

369

недалеком прошлом, т. е. до начала 90-х годов. После фактического прекращения

дотаций государства жилищным кооперативам, количество объектов, возводимых

таким способом, резко упало. Новые кооперативы практически перестали

возникать. Поэтому проблема регистрации прав на недвижимость кооперативов и

их членов имеет два аспекта: с одной стороны, мы имеем дело с правами членов

"старых" кооперативов, которые создавались под административным контролем

государства в лице жилищных органов (очередь, выдача ордеров и пр.). С другой

стороны, закон не исключает возможности создания подобных потребительских

кооперативов и сегодня. Такие кооперативы фактически создаются, но уже на иных

началах. Вполне очевидно, что при необходимости общих правовых подходов к

возникновению права собственности во всех видах кооперативов данного типа,

определение конкретных правоустанавливающих документов для каждого вида

кооператива будет отличаться существенной спецификой.

До недавнего времени вопрос об отношениях в кооперативах, имеющих цель

создания объектов недвижимости, в том числе и связанных с возникновением права

собственности у их членов, был практически законодательно не урегулирован. Этот

существенный пробел устранен только 1 марта 2005 года с момента введения в

действие Федерального закона РФ "О жилищных накопительных кооперативах" от

30.12.2004 г. № 215-ФЗ (далее – Закон о кооперативах).

Следует отметить, что возникновение права собственности на недвижимость

у членов кооперативов явилось исторически первым новым основанием

возникновения прав на недвижимость в нашей стране. В 1990 г. был принят Закон

СССР "О собственности в СССР", который в ст. 7 указал, что члены кооперативов,

образованных для создания объектов недвижимости, являются собственниками

предоставленных им в пользование объектов (квартир, дачных домов, гаражей) при

условии полной выплаты ими паевых взносов.1 Аналогичную норму включил и

Закон РСФСР "О собственности в РСФСР" (статья 13).2 Введенная в действие с 01

1 Ведомости ВС СССР. - 1990. - № 11. - Ст. 164.

2 Ведомости съезда НД РСФСР. - 1990. - № 30. - Ст. 164.

370

января 1995 г. Первая часть Гражданского Кодекса РФ в п. 4 ст. 218 установила, что

"член жилищного, жилищно-строительного дачного, гаражного или иного

потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления,

полностью внесшие свое паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иные помещения,

предоставленные этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на

указанное имущество". Применительно к жилищным кооперативам эта норма

приведена в ст. 30 Закона о кооперативах, согласно которой "член кооператива или

другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за

жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива,

приобретают право собственности на это жилое помещение".

В связи с приведенными нормами возникает первый вопрос об основаниях и

моменте возникновения права собственности на объекты, созданные

кооперативами.

Вряд ли есть основания сомневаться в том, что до введения в действие Закона

СССР "О собственности в СССР" все квартиры, гаражи, дачи и прочее находились

в собственности кооперативов, а члены кооперативов являлись их пользователями.

Очевидно, следует признать, что ст. 7 упомянутого Закона СССР и ст. 13 Закона "О

собственности в РСФСР" стали правовым основанием для перехода права

собственности от кооператива к его членам. Специфика такого перехода

определялась рядом обстоятельств: