Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

долевого строительства. Он также предусматривает возможность принудительной

(в судебном порядке) регистрации прав застройщика на такой объект, если

застройщик уклоняется от регистрации.

Приветствуя в целом стремление законодателя защитить таким образом

права участников долевого строительства, следует обратить внимание на

некоторые проблемы, которые неизбежно возникнут при исполнении данной

нормы.

Во-первых, необходимо уяснить, будут ли распространяться на такую

регистрацию все условия регистрации права на незавершенный объект? При этом

выполнение требований о представлении разрешения на строительство,

документов о правах на земельный участок и проектной документации не должно

вызывать проблем, поскольку все эти документы необходимы для регистрации

договоров участия в долевом строительстве и должны уже находиться в

регистрирующем органе. Что же касается документа, описывающего объект

незавершенного строительства, то при уклонении от его получения застройщиком,

он может быть получен участником долевого строительства, если на органы

367

технической инвентаризации и кадастрового учета будет возложена такая

обязанность.

Сложнее обстоит дело с требованием об отсутствии действующего договора

подряда. При отсутствии специальных указаний в законе наличие такого договора

будет препятствовать как регистрации права на незавершенный объект, так и

вынесению по этому поводу судебного решения. Таким положением могут

воспользоваться недобросовестные застройщики, поскольку прекращение

договора подряда в данном случае может состояться при наличии волеизъявления

хотя бы одной из сторон.

Во-вторых, снова возникает проблема охраны интересов собственника

земельного участка, предоставленного застройщику под условием выполнения им

определенных обязательств. Существовавшая ранее практика не позволяла

застройщику зарегистрировать право на незавершенный объект без согласия

собственника участка. Собственник же, отказывая в таком согласии, мог сослаться

на неисполнение условий, оговоренных при предоставлении земельного участка

под застройку. С учетом же безусловности требования о регистрации права на

объект незавершенного строительства при необходимости обращения на него

взыскания, есть основания полагать, что наличие обязательств застройщика перед

собственником земельного участка не будет препятствием для регистрации. В

этих условиях собственник земельного участка должен заранее принимать меры

для охраны своих интересов.

С учетом рассмотренных положений как Закона о долевом участии, так и ст.

25 Закона регистрации нужно обратить внимание еще на один существенный

момент, характеризующий подход к регистрации прав на объект незавершенного

строительства. Особенность эта состоит в том, что право собственности на объект

незавершенного строительства может быть зарегистрировано исключительно за

застройщиком. Действительно, в п. 2 ст. 25 Закона о регистрации говорится о

необходимости представить документы, подтверждающие право на земельный

участок, чего нет в п. 1 этой статьи, регламентирующей регистрацию прав на

368

завершенные объекты. О регистрации права только застройщика, а не

застройщика и всех дольщиков, говорит и ст. 13 Закона о долевом участии.

Однако, как представляется, такое жесткое ограничение вряд ли

правомерно. Взять хотя бы ситуацию, когда объект незавершенного строительства

создан в результате осуществления договора простого товарищества. Для этого

случая закон (п. 1 ст. 1043 ГК РФ) прямо предусматривает возникновение общей

долевой собственности всех товарищей на результат совместной деятельности.

Конечно, вряд ли следует принять предложение И.Н. Плотниковой, которая

считает, что "право на объект незавершенного строительства должно быть

зарегистрировано в общую долевую собственность между всеми лицами, которые

в соответствии с договорами совместной деятельности, долевого участия,

инвестирования приобретают право на выделенную часть объекта после его

достройки и ввода в эксплуатацию"1. Для дольщиков такая регистрация долевой

собственности вряд ли была бы благом с точки зрения последующей реализации

их интересов. Однако в отношении участников совместной деятельности, только