Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

следует иметь в виду, что ст. 25 Закона о регистрации с 1 января 2005 года

претерпела весьма существенные изменения.

В соответствии с прежней редакцией право на объект незавершенного

строительства регистрировалось только "в случае необходимости совершения

сделки" с этим объектом "на основании документов, подтверждающих право

пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества,

в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также

документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства".

В соответствии с пунктами 2, 3 и 4 ст. 25 Закона в новой редакции1, условия

регистрации права на незавершенный строительством объект разделены в

зависимости от оснований владения земельным участком, на котором

осуществляется строительство. В случае, если земельный участок, отведенный для

создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве

собственности, регистрация происходит на основании "документов,

подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения

на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание

объекта незавершенного строительства" (п. 3 ст. 25 Закона). Если же земельный

участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит

заявителю на ином праве, чем право собственности, то регистрация осуществляется

на основании "документов, подтверждающих право пользования данным

земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и

документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства" (п. 4 ст.

25 Закона).

Из текста новой редакции статьи 25 Закона очевидно, что на самом деле

условия регистрации прав на объекты незавершенного строительства не меняются в

1 Федеральный закон РФ "О внесении изменений в Федеральный закон "О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от

29.12.2004 г. №196-ФЗ.

361

зависимости от оснований владения земельным участком, меняются только

документы, определяющие эти основания, что вполне естественно.

Существенно новым является изъятие из текста закона такого условия для

регистрации права на объект незавершенного строительства как необходимость

совершения сделки с этим объектом. Наличие этого условия в прежней редакции

было причиной значительных недоразумений.

Высший Арбитражный Суд РФ в п. 16 "Обзора практики разрешения споров,

связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации

прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указал, что "согласно пункту 2

статьи 25 Закона о государственной регистрации право на незавершенный

строительством объект регистрируется только в случае необходимости совершения

сделки с этим объектом. Однако здание и гаражи построены акционерным

обществом для собственных нужд и на момент обращения за государственной

регистрацией продажа их другим лицам не предполагалась" .1

Некоторые авторы на основании данной нормы шли еще дальше в

установлении субъективных критериев отнесения незавершенных объектов к

недвижимости. Так, например, Е.А. Киндеева писала, что для признания объекта

незавершенного строительства недвижимым имуществом необходимо, чтобы

лицу, которое в силу п. 1 ст. 218 ГК РФ приобретает право собственности на

создаваемый объект, было необходимо до завершения его создания совершить

сделку с объектом незавершенного строительства2. Такая же позиция была

высказана М.Р. Дзуцевой3.

Таким образом, критерием отнесения незавершенного строительства к

недвижимости предлагалось считать субъективное желание лица совершить сделку

1 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г., № 59 (Вестник ВАС

РФ. - 2001. - № 4).

2 Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на объекты незавершенного

строительства // Правовое регулирование рынка недвижимости. - 2001. - № 1. - С. 83.

3 Дзуцева М.Р. Указ соч. - С. 20.

362

с объектом. При таком подходе статус незавершенного строительства должен был

меняться в зависимости от изменения намерений его будущего правообладателя.

Абсурдность таких выводов достаточно очевидна. Кроме того, возникал и

практический вопрос - каким образом регистрирующим органом могло быть

установлено наличие необходимости совершить сделку с объектом? На практике