Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

Данный вывод имеет принципиальное значение для деятельности

регистрирующих органов, поскольку до введения в действие Закона о регистрации

1 См. § 1.1.

2 "Обзор практики разрешения споров по договорам купли-продажи недвижимости"

(Информационное письмо ВАС РФ от 13.11.97 № 2).

354

отсутствовало единообразное отношение к регистрации прав на объекты

незавершенного строительства. В ряде регионов органы, проводившие регистрацию

прав на недвижимость, отказывали в регистрации прав на незавершенные объекты,

полагая, что они не относятся к недвижимости. Такая практика существовала, в

частности, и в Санкт-Петербурге. Однако установление в регионе не

соответствовавшей закону практики не может являться основанием для исключения

регистрирующим органом требований о регистрации прав на незавершенное

строительство по сделкам, которые осуществлялись в тот период. В Санкт-

Петербурге, например, до 1998 года существовала практика продажи земельных

участков с незавершенными жилыми домами, при которой проводилась только

регистрация перехода прав на земельный участок, а право на незавершенный

строительством дом, который также являлся предметом договора, предварительно

(до сделки) не регистрировалось; не регистрировался и переход права на

незавершенный объект по сделке. Представляется правильной практика отказа в

регистрации прав на незавершенные объекты по таким договорам, поскольку право

продавца не было зарегистрировано.

Теперь перейдем к вопросу о критериях отнесения объектов незавершенного

строительства к недвижимости. Мы полагаем, что эти критерии должны находиться

в сфере архитектуры и строительства. Однако применительно к незавершенным

объектам существует одна специфическая проблема, которая не характерна для

объектов, строительство которых закончено. Если завершенный строительством

объект существует с момента его приемки в эксплуатацию в установленном

порядке, то для незавершенного объекта это является моментом окончания его

существования в этом качестве. Вопрос же о начальном моменте существования

объекта незавершенного строительства остается открытым. В приведенном

примере из судебной практики говорится о наличии фундамента и стен в качестве

достаточных признаков наличия объекта. Но как быть, если есть фундамент, а стен

нет, либо не завершен сам фундамент, либо есть только котлован под фундамент и

т.д.?

355

Представляется, что с точки зрения закона, незавершенный строительством

объект существует с того момента, как на земельном участке начались

действия, непосредственно направленные на создание объекта и приведшие к

такому изменению этого земельного участка, которое становится от этого

участка неотделимым без существенного ущерба для достижения цели создания

планируемого объекта .

В этом смысле не может считаться объектом недвижимости оборудованная

строительная площадка, проведение геодезических работ, строительство забора и

пр. Однако с того момента, как началось рытье котлована, или забита в

соответствии с проектом хотя бы одна свая, объект может быть признан объектом

недвижимости в качестве объекта незавершенного строительства.

Разумеется, можно в нормативных актах установить некий минимум

изменений земельного участка для признания наличия объекта незавершенного

строительства. Такой минимум может быть определен путем указания на наличие

законченных конструктивных элементов (например, фундамента), либо на

"освоение" определенной части сметной стоимости строительства. Однако сегодня

такой критерий отсутствует.

К сожалению, идея об объективном характере признаков объектов

недвижимости применительно к объектам незавершенного строительства иногда

фактически отрицается в судебной практике и литературе. В частности, Пленум

ВАС РФ в п. 16 своего постановления от 25.02.98 г. № 8 "О некоторых вопросах

практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других

вещных прав" записал, что "по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона РФ "О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не

завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего

договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу". Из этого