Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

в развитии законодательства о недвижимости должно стать урегулирование всех без

исключения отношений по участию в создании таких объектов.

Рассматривая сложившееся положение, А.А. Маковская пишет: "…договор,

по условиям которого участник строительства обязуется передать лицу,

осуществляющему строительство, не денежные средства, а иное имущество, не

должен рассматриваться как договор участия в долевом строительстве, и на такой

договор правила Закона не распространяются. Однако, возможно, судебная

практика пойдет по другому пути и будет признавать такие сделки также

договорами участия в долевом строительстве"1. Разумеется, если считать

1 Маковская А.А. Предмет регулирования и действие во времени Закона о долевом

строительстве // Закон. - 2006. - № 8. - С. 33.

350

возможным и нормальным формирование судебной практики вопреки

действительному смыслу закона, такое предположение не должно казаться

сомнительным. Нам же представляется, что выходом из создавшейся ситуации

является не формирование незаконной судебной практики, а соответствующее

изменение закона.

Как бы не были организованы отношения участников долевого

строительства при решении вопроса о регистрации их прав необходимо помнить,

что основанием возникновения этих прав может быть только их участие в

создании объекта недвижимости, которое осуществляется в соответствии с

законом. При этом закону должно соответствовать не только само участие в

создании объекта (соответствие закону оформляющих это участие договоров и

наличие сведений об их надлежащем исполнении). Закону должно

соответствовать и само строительство. Вот почему важно, чтобы не только

участник долевого строительства или иной субъект договора с застройщиком

выполнил свои обязательства, но и застройщик также выполнил условия, которые

обязательны для возникновения права на объект.

По нашему мнению, права участника долевого строительства всегда

производны от прав застройщика. А это означает, что участник долевого

строительства лишь постольку может приобрести право на вновь созданный

объект, поскольку такое право мог приобрести застройщик. Между тем, Закон о

долевом участии дает основания сомневаться в том, что он обеспечивает

соблюдение этого принципа. Будучи направлен на защиту прав участников

долевого строительства от застройщиков, этот закон оставляет в тени интересы

еще одного участника отношений по строительству – собственника земельного

участка (если он не совпадает с застройщиком).

Дело в том, что достаточно распространенным способом организации

отношений между собственником земельного участка (как правило, государством)

и застройщиком является предоставление участка в аренду с условием

выполнения до окончания строительства определенных обязательств. Примером

351

таких обязательств может быть расселение и снос домов, расположенных на

участке, внесение определенных средств в бюджет на развитие инфраструктуры,

выполнение работ по благоустройству территории и пр.). Если мы обратимся к

Закону о долевом участии (п. 2 ст. 16), то увидим, что "основанием для

государственной регистрации права собственности участника долевого

строительства на объект долевого строительства являются документы,

подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в

эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в

состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или

иной документ о передаче объекта долевого строительства".

Следует отметить, что в число оснований для регистрации права участника

строительства не внесен даже договор участия в долевом строительстве.

Объяснить это, конечно, можно тем, что данный договор должен быть уже

зарегистрирован и находиться в регистрирующем органе. Но важно другое. При

такой формулировке практически исключается возможность отказать в

регистрации, если застройщиком не исполнены обязательства перед

собственником земельного участка. Если имеется разрешение на ввод объекта в

эксплуатацию и помещение передано участнику долевого строительства на его

пути к регистрации не могут встать какие-либо обстоятельства, связанные с

отношениями застройщика и собственника земельного участка.

Возможно, авторами Закона о долевом участии это сделано умышленно с