Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

созданный объект. Гораздо острее этот вопрос встает в суде при рассмотрении

споров, связанных с неисполнением сторонами своих обязательств. Наиболее

типичным здесь является спор между участниками строительства в связи с тем, что

одному из них не был предоставлен обусловленный договором объект

недвижимости. Так, например, по делу, которое рассматривалось Санкт-

Петербургским Городским судом, ряд граждан обратились с иском к юридическому

лицу, с которым у них были заключены договоры долевого участия в строительстве

жилого дома. Дом был построен, однако квартиры были переданы другим лицам, с

которыми данное юридическое лицо также имело аналогичные договоры.

Возможности передать истцам другие квартиры у ответчика не было, т. к. квартир в

доме оказалось меньше, чем заключенных договоров долевого участия.

Обосновывая свои требования о признании их прав на обусловленные

договорами квартиры, истцы ссылались на положения договора о совместной

деятельности и Закон РСФСР "Об инвестиционной деятельности". При этом они

полагали, что между ними и истцом сложились отношения по совместной

деятельности. Они считали, что, заключив договоры с ответчиком раньше, чем те

лица, которым квартиры были фактически переданы, имеют перед ними

344

преимущество. Однако суд отказался руководствоваться логикой истцов и не

признал их отношения с ответчиком совместной деятельностью. Договоры,

заключенные ответчиком с истцами и другими лицами, были признаны

"обязательством передать индивидуально-определенную вещь". В связи с этим

была применена ст. 217 ГК РСФСР (отношения возникли до введения в действие

ГК РФ 1994 г.), согласно которой "в случае неисполнения обязательства передать

индивидуально-определенную вещь в собственность . . кредитору, последний

вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору. Это

право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему однородное

право". На этом основании за истцами не было признано право на конкретные

квартиры, они лишь получили право на возмещение со стороны ответчика убытков,

связанных с неисполнением договора долевого участия1.

Приведенный пример показывает, что определение правовой природы

взаимоотношений участников создания объекта имеет весьма существенное

значение.

Кроме договора совместной деятельности, основаниями возникновения прав

на новый объект недвижимости могут быть и иные договоры, предусмотренные

гражданским законодательством. В частности, в договоре подряда может

содержаться условие, в соответствии с которым подрядчик в качестве

вознаграждения за работу получает часть построенного им здания. Разновидностью

договора подрядного типа может быть договор оказания услуг в процессе создания

объекта (консультационные, юридические услуги, проектирование и пр.) с

условием приобретения права на определенные помещения.

Однако наиболее распространенными при создании новых объектов

являются договоры, которые не предусмотрены Гражданским кодексом. В практике

и литературе эти договоры принято называть договорами долевого участия в

строительстве или договорами участия в долевом строительстве. До недавнего

времени такой договор рассматривался как договор не предусмотренный законом

1 Архив Санкт-Петербургского городского суда, дело № 89-Г95-11.

345

или иными правовыми актами (п. 2 ст. 421 ГК РФ). В связи с этим, как при

правовой экспертизе документов в процессе регистрации прав на новый объект, так

и при рассмотрении споров возникал вопрос о применении аналогии закона и

определении норм, подлежащих применению как регулирующих сходные

отношения. Этот вопрос был предметом длительной и не очень продуктивной

дискуссии.

Одной из наиболее распространенных позиций являлось отнесение

договоров долевого участия к договорам подрядного типа1. Другая точка зрения,

высказанная в литературе, состояла в том, что между сторонами договора долевого

участия фактически заключается договор купли-продажи имущества, которое будет

создано продавцом в будущем2. И.Д. Кузьмина полагает, что, "поскольку по целям

и по предмету договоры долевого участия входят в группу договоров,

направленных на получение имущества в собственность, то их название должно

отражать этот основной квалифицирующий признак: договор о передаче в