Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

положение вызывает несколько вопросов.

Первый вопрос: какие нормы следует применять к договорам, которые по

указанным выше причинам нельзя отнести к договорам участия в долевом

строительстве? Как расценивать договор, в котором денежные средства

привлекаются застройщиком для строительства помещения производственного

назначения, либо привлекаются с условием приобретения доли в праве

собственности на здание, а не конкретного помещения? Как быть, если предметом

договора является квартира в многоквартирном доме, но условием ее

приобретения является оказание гражданином или юридическим лицом

определенных услуг, как связанных, так и не связанных со строительством?

Раз эти договоры нельзя отнести к договорам участия в долевом

строительстве и к иным предусмотренным законом договорам, для них

актуальным остается вопрос о применении аналогии закона. Но какой закон к ним

применять? С одной стороны, они больше всего "похожи" на договор участия в

348

долевом строительстве, но, с другой стороны, законодатель их умышленно (?) не

отнес к данному виду договоров. Почва для дискуссий здесь имеется. Наиболее

рациональным с нашей точки зрения было бы, конечно, распространить действие

Закона о долевом участии на все случаи участия в строительстве новых объектов с

целью приобретения на них права собственности (за исключением жилищно-

строительных и иных аналогичных кооперативов). В существующих же условиях

было бы правильным применять к рассматриваемым отношениям нормы об

участии в долевом строительстве в той части, в которой они применимы.

Например, если предметом договора является конкретное помещение, а участник

строительства должен оказывать услуги, а не платить деньги, то договор должен

содержать все условия, предусмотренные п. 4 ст. 4 Закона о долевом участии, за

исключением условия о цене, сроках и порядке ее уплаты. Такой договор можно

рассматривать как смешанный, поскольку на исполнение обязательств участником

долевого строительства будут распространяться нормы о договорах подряда.

Приблизительно такую же логику можно применить и к другим рассмотренным

выше договорам.

Однако данный подход применим лишь при рассмотрении споров,

возникающих по таким договорам. Но одним из самых важных моментов,

отраженных в Законе о долевом участии, является положение о том, что такие

договоры подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с

момента такой регистрации. Можно ли данное требование распространять на

сделки лишь сходные с договорами участия в долевом строительстве, но не

являющиеся таковыми? По нашему мнению, ответ может быть только

отрицательный, т. к. в соответствии со ст. 164 ГК РФ "сделки с землей и другим

недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в

порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Гражданский

кодекс, как уже говорилось, не содержит общего требования регистрации сделок,

349

заключаемых в процессе строительства новых объектов недвижимости, а ст. 25.1

Закона о регистрации говорит лишь о договорах участия в долевом строительстве.

Точно также вряд ли можно при заключении договоров, не относящихся к

предусмотренным Законом о долевом участии, предъявлять к застройщику

требования этого закона, определяющие условия привлечения участников

долевого строительства, к которым в соответствии с п. 1 ст. 3 Закона о долевом

участии относятся: получение в установленном порядке разрешения на

строительство, опубликование и (или) размещения проектной декларации и

государственная регистрация права собственности или права аренды застройщика

на земельный участок, предоставленный для строительства (создания)

многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых

будут входить объекты долевого строительства.

Разумеется, Законом о долевом участии охватывается подавляющее

большинство случаев привлечения денежных средств к строительству новых

объектов недвижимости, если иметь в виду распространенность различных способов

оформления таких отношений. Однако ограниченный характер действия данного

закона может создавать серьезные проблемы в регулировании отношений,

связанных с созданием новых объектов недвижимости. Поэтому следующим шагом