Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

целью улучшения положения участников строительства, которых решили оградить

их от возможных проблем, связанных с обязательствами застройщика. Но

собственникам земельных участков и государству, как одному из этих

собственников, следует при организации отношений с застройщиками иметь это в

виду. В таких условиях необходимо либо требовать выполнения определенных

обязательств в качестве условия предоставления земельного участка под застройку,

либо смириться с тем положением, что требование выполнения этих обязательств

не будет связано с оформлением прав собственности на построенный объект.

352

4.3. Вопросы регистрации прав на объекты незавершенного

строительства

Норма о регистрации прав объекты незавершенного строительства

расположена в статье 25 Закона регистрации, которая называется "Государственная

регистрация права на создаваемый объект недвижимого имущества", из чего можно

сделать однозначный вывод о том, что законодатель относит объекты

незавершенного строительства к недвижимому имуществу, и что такие объекты

представляют собой вновь создаваемое имущество. При внешней очевидности

данного положения в вопросе о понятии незавершенного строительства как объекта

недвижимости достаточно много проблемных аспектов.

Во-первых, возникает вопрос, можно ли распространять режим

недвижимого имущества на объекты, отношения по поводу которых возникли до

введения в действие Закона о регистрации, т. е. до 31 января 1998 года? Ведь Закон

о регистрации является первым законодательным актом, который отнес

незавершенное строительство к объектам недвижимости. Закон, дополнивший

статью 130 ГК РФ указанием на объекты незавершенного строительства как на

объекты недвижимости, принят только 30 декабря 2004 года1. Означает ли это, что

до 1998 года действовало положение о том, что незавершенное строительство

представляло собой совокупность строительных материалов, предмет

обязательственного, а не вещного права?

Второй вопрос состоит в том, любой ли объект незавершенного

строительства может быть признан недвижимым имуществом, а если нет, то каковы

критерии его отнесения к недвижимости?

Для ответов, как на первый, так и на второй вопросы очень важен общий

подход к понятию объекта недвижимости. Автором уже подробно анализировались

1 Федеральный закон РФ "О внесении изменений в Часть первую Гражданского кодекса

Российской Федерации" от 30.12.2004 № 213-ФЗ.

353

различные подходы к данной проблеме и подчеркивалась недопустимость

различного подхода к одинаковому по физическим свойствам имуществу в

зависимости от существующих по поводу этого имущества отношений1. Определяя

недвижимость как "все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение

которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно" (п.1 ст. 130 ГК

РФ), закон подчеркивает, что критерием отнесения объекта к недвижимому

имуществу являются его объективные физические свойства, а не отношения по

поводу этого объекта. Включение объекта незавершенного строительства в

перечень объектов недвижимости, содержащийся в ст. 130 ГК РФ, является

дополнительным доказательством правильности такого подхода.

Если руководствоваться данным подходом, то станет ясно, что режим

недвижимого имущества должен применяться к любому объекту незавершенного

строительства, который отвечает критериям ст. 130 ГК РФ, независимо от того,

когда начато или остановлено его строительство, и когда совершались сделки по

поводу этого имущества. С момента введения в действие Гражданского кодекса

1994 года на незавершенное строительство должны распространяться все

требования о государственной регистрации прав на недвижимость, установленные

этим кодексом. Это подтверждается и судебной практикой, существовавшей еще до

введения в действие Закона о регистрации. Высший Арбитражный Суд РФ в своем

информационном письме привел дело, в решении по которому указано: "На

участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без

нанесения несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект

является объектом недвижимости. В связи с этим Комитет по земельным ресурсам

и землеустройству обязан был произвести регистрацию перехода прав на

незавершенный строительством объект2" .