Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

1 Постановление Федерального Арбитражного суда Центрального округа от 03.09.1999,

дело № А09-5744/98-19.

358

договором недвижимого имущества не существовал, следовательно, не мог быть

объектом собственности" .1

Такая аргументация вызывает серьезные сомнения, поскольку исключает

определение собственности на весь незавершенный объект до окончания его

строительства. Между тем, вопрос о возможности определения права

собственности на отдельные помещения в незавершенном строительством объекте

является достаточно актуальным. Может ли существовать такой объект, как

незавершенная строительством квартира или нежилое помещение, или понятие

незавершенного строительством объекта может применяться только к зданию или

сооружению в целом?

Нам ближе вторая точка зрения с некоторыми оговорками.Представляется,

что в объекте, строительство которого не завершено, вообще в юридическом

смысле нет помещений, поскольку понятие помещения предполагает возможность

его использования по тому или иному назначению, что в незавершенном объекте

невозможно. Понятие незавершенного объекта подразумевает возможность

завершения строительства именно этого объекта, что неприменимо к отдельным

помещениям, поскольку завершить можно только строительство здания в целом.

Однако могут существовать такие части здания, включающие отдельные

помещения, которые могут быть самостоятельным объектом приемки в

эксплуатацию (например, очередь при строительстве жилого дома, включающая

несколько подъездов, пристроенные блоки нежилых помещений в жилом доме и

пр.). Такие части зданий могут, как представляется, рассматриваться в качестве

самостоятельных объектов незавершенного строительства. Однако при этом в

качестве объектов следует рассматривать не входящие в них помещения, а эти

объекты в целом как части соответствующих зданий и сооружений. В качестве

критерия отнесения частей зданий и сооружений как незавершенного строительства

к недвижимости предлагается возможность самостоятельного ввода таких частей в

эксплуатацию.

1 Постановление Президиума ВАС РФ от 20.04.1999, № 7166/98.

359

К вопросу о незавершенных объектах тесно примыкает проблема частично

разрушенных объектов. В соответствии с действующим законодательством их

нельзя отнести к незавершенным, однако нельзя рассматривать и в прежнем

статусе, существовавшем до частичного разрушения. Частично разрушенный

объект, безусловно, можно считать объектом незавершенного строительства с того

момента, как начата в установленном порядке деятельность по его реконструкции с

целью восстановления. Но как быть, если предметом сделки является частично

разрушенный объект, реконструкция которого собственником не начата?

Представляется, что такая сделка должна совершаться с применением правил п. 2

ст. 25 Закона, т. е. до совершения сделки собственник частично разрушенного

объекта должен зарегистрировать свое право на этот объект в его состоянии после

разрушения, а лишь затем отчуждать его. Дело в том, что частично разрушенный

объект точно также является вновь возникшим по сравнению с ранее

существовавшим, как и объект, возникший в результате произведенной

реконструкции ранее существовавшего объекта. При этом следует иметь в виду, что

сама реконструкция может состоять в умышленном частичном разрушении

объекта. Представляется, что положения ст. 219 ГК РФ о возникновении права на

вновь созданный объект с момента регистрации этого права должно

распространяться на все объекты, созданные в результате изменения ранее

существовавших объектов, независимо от причин, вызвавших эти изменения.

Частично разрушенный объект (если не начато его восстановление) не

является объектом незавершенного строительства, но относится к вновь возникшим

сравнению с ранее существовавшим. Это не объект незавершенного строительства,

так как его строительство (реконструкция) не ведется и не вновь созданный объект,

поскольку, во-первых, его никто не "создавал", а, во-вторых, он в силу разрушения

не пригоден к эксплуатации. В такой ситуации оптимальным решением было бы в

законе приравнять частично разрушенный объект к объекту незавершенного

строительства.

360

Рассмотрев основные проблемы понятия объекта незавершенного

строительства, перейдем собственно к регистрации прав на эти объекты. При этом