Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

может существовать только один способ установления такой необходимости -

заявление собственника. При этом регистрирующий орган, да и суд, практически

лишены возможности проверить истинность такого заявления. Видимо, учитывая

эти обстоятельства, законодатель совершенно обоснованно исключил данное

условие регистрации прав на объект незавершенного строительства.

Однако, есть определенные соображения, которые могли вызвать введение в

закон этого условия. Существует связанная с рассматриваемым положением

проблема изменчивости во времени незавершенных объектов. Если завершенный

объект представляет собой нечто неизменное в течение определенного промежутка

времени, а изменение этого объекта в результате реконструкции влечет

возникновение нового объекта, право на который подлежит регистрации, то

незавершенный объект с начала и до конца его существования подвергается

постоянным изменениям, при этом сохраняя свой статус объекта незавершенного

строительства.

Допустим, что, намереваясь совершить сделку, застройщик зарегистрировал

свое право на незавершенное здание, по проекту десятиэтажное. Для регистрации

были представлены документы, в соответствии с которыми возведены фундамент и

стены трех этажей. Сделка не была совершена, заключен новый договор подряда и

возведены стены еще трех этажей. После этого договор подряда был прекращен,

строительство заморожено. Между застройщиком и покупателем объекта на этот

раз была заключена сделка купли-продажи объекта незавершенного строительства.

Однако в качестве документов, описывающих объект, был представлен

кадастровый паспорт объекта, подготовленный для предыдущей, не состоявшейся

сделки, в котором объект был описан, как трехэтажный.

363

При наличии у регистрирующего органа данных о том, что описание объекта

незавершенного строительства не соответствует действительному состоянию

объекта, он должен отказать как в регистрации права собственности на объект, так и

в регистрации перехода права на него. В первом случае регистрация не может быть

произведена, т. к. объекта с такими характеристиками в природе не существует, а во

втором случае сделка не может быть признана заключенной, поскольку в договоре

нет данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество,

подлежащее передаче (ст. 554 ГК РФ).

Из данной специфики объектов незавершенного строительства вытекает

необходимость установления "сроков годности" документов, описывающих эти

объекты. В нормативных документах, регламентирующих порядок регистрации

прав, а также кадастровый и технический учет объектов незавершенного

строительства, следовало бы предусмотреть необходимость представлять в

регистрирующий орган при каждой новой сделке с незавершенным объектом либо

новые документы, описывающие объект, либо подтверждение о том, что с

последнего учета объект не претерпел изменений. Такое же подтверждение

следовало бы требовать, если с момента учета объекта до обращения за

регистрацией права прошло значительное время (например, 6 месяцев и более)1.

Итак, с учетом действующего законодательства для регистрации права на

объект незавершенного строительства необходимо представить:

1) документ о правах на земельный участок

2) разрешение на строительство,

3) проектную документацию,

4) документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства.

1 Следует отметить, что в своей практике регистрирующие органы, как правило, не

придерживаются данного подхода, считая, что конкретные характеристики объекта

незавершенного строительства и их изменения не имеют значения. Однако, по мнению

автора, такая практика нуждается в корректировке, поскольку противоречит как

гражданскому законодательству, так и законодательству о регистрации.

364

Кроме того, в соответствии с разъяснением Высшего Арбитражного суда,

объект не должен быть объектом действующего договора подряда.

На практике возникает вопрос, каким образом должно подтверждаться то,

что на момент регистрации объект не является предметом действующего договора

подряда.

Следует начать с того, что регистрирующий орган не располагает

официальной информацией о том, существовал ли вообще договор подряда по

данному объекту или нет. Поэтому он не в состоянии объективно проверить