Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

законодатель запретил указанным лицам (юридическим лицам и индивидуальным

предпринимателям) передавать свои права гражданам на основании уступки.

Данная норма не вызывает возражений, поскольку направлена на более

четкое определение сферы действия Закона о долевом участии. Вместе с тем не

очень понятно, каково положение физических лиц, не являющихся

индивидуальными предпринимателями. Могут ли такие физические лица

приобретать нежилые помещения или участвовать в строительстве

многоквартирных домов путем выполнения работ или предоставления услуг, либо

они лишены такого права? А может быть для этого им нужно приобрести статус

индивидуальных предпринимателей? Думается, что содержание закона в новой

его редакции не дает оснований для таких выводов. Следует еще раз отметить, что

Закон о долевом участии ограничивает только возможности застройщиков, но не

может быть направлен на ограничение прав физических лиц на выбор формы

участия в создании объектов недвижимости.

Собственно договор участия в долевом строительстве будет рассмотрен

ниже. Сейчас же рассмотрим некоторые иные наиболее типичные формы

организации отношений участников создания нового объекта недвижимости.

Одна из таких форм - это договор простого товарищества (совместной

деятельности) . Согласно ст. 1041 ГК РФ "по договору простого товарищества

1 Федеральный закон от 18.07.2006 № 111-ФЗ.

338

(совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются

соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического

лица для извлечения прибыли или достижения иной, не противоречащей закону

цели". Таким образом, договором простого товарищества может считаться лишь

договор, обладающий следующими признаками:

а) наличие у его участников общей цели;

б) внесение ими вкладов в совместную деятельность в той или иной

форме;

в) совместные действия участников для достижения общей цели.

В задачу настоящего исследования не входит анализ достаточно

многообразных точек зрения на правовую природу договора простого

товарищества. Однако применительно к созданию новых объектов следует

обратить внимание на ряд признаков этого договора, наличие которых

представляется обязательным и отсутствие которых исключает квалификацию

отношений сторон как простого товарищества. Это тем более важно, поскольку в

судебной практике арбитражных судов, существовала тенденция распространения

норм о совместной деятельности практически на все отношения, складывающиеся

между участниками создания новых объектов недвижимости1.

Рассмотрим признаки договора совместной деятельности применительно к

созданию новых объектов недвижимости.

Первый признак - соединение вкладов. Нужно отметить, что в том или ином

виде данный признак присутствует в любых отношениях, возникающих при

участии нескольких лиц в создании объектов недвижимости. Как мы уже говорили,

создание нового объекта всегда является результатом объединения усилий

нескольких лиц, каждое из которых вносит свой вклад в создание объекта:

застройщик предоставляет земельный участок, подрядчик выполняет работы, банк

1 См. Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в

строительстве (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 № 56).

339

предоставляет кредиты и т. д. Таким образом, данный признак, очевидно, нельзя

считать определяющим для установления отношений простого товарищества.

Второй признак - совместные действия товарищей. Правильное понимание

этого признака представляется очень важным для определения отношений как

договора простого товарищества. Вклад в создание объекта действительно может

вносить значительное количество лиц, связанных друг с другом различными

правовыми отношениями. Однако действия этих лиц, которые в конечном итоге

приведут к созданию объекта недвижимости, не будут совместными, поскольку они

не будут взаимно координироваться. Нельзя признать совместными действия

различных участников создания объекта, если они не только не связаны друг с

другом взаимными правами и обязанностями, но и, зачастую, не знают о

существовании друг друга. В литературе договор простого товарищества

рассматривается как фидуциарная сделка, т. е. договорное объединение лиц,