Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

достаточным предоставление документов о праве на земельный участок,

разрешения на строительство (реконструкцию) и документа, подтверждающего

окончание строительства.

До принятия Закона о долевом участии в практику некоторых учреждений

юстиции по регистрации прав было введено также требование от застройщика так

называемых "документов, подтверждающих отсутствие прав третьих лиц", в

качестве которых выступали "справка за подписью бухгалтера и руководителя

организации застройщика об источниках финансирования или иной документ"1.

Желание регистрирующего органа убедиться в том, что застройщик является

единственным собственником объекта, было вполне понятно, поскольку выяснение

наличия прав на объект других лиц после проведения государственной регистрации

права застройщика неизбежно повлечет судебный спор и признание регистрации

недействительной. Между тем, предлагаемый способ установления этих

обстоятельств не был эффективным для предотвращения возможности таких

споров.

Реализация предусмотренного Законом о долевом участии механизма

регистрации договоров долевого участия в строительстве должна обеспечить

регистрирующий орган информацией о правах третьих лиц (участников долевого

строительства) на вновь созданный объект. При этом реестр таких договоров будет

являться единственным источником информации о таких лицах, поскольку

договоры, не прошедшие регистрацию не будут порождать права на объект (п. 3 ст.

4 Закона о долевом участии).

1 Киндеева Е.А.. Государственная регистрация прав на вновь возведенные объекты

недвижимости // Правовое регулирование рынка недвижимости. - 2000. - № 4. - С. 63.

334

4.2. Вопросы регистрации прав участников создания новых объектов

недвижимости

Прежде, чем обратиться к анализу оснований возникновения прав участников

строительства, следует остановиться на одном предложении, которое выдвинуто

авторами Концепции развития законодательства о недвижимом имуществе. Они

предлагают при совершенствовании законодательства "исходить из того, что право

дольщика на жилое помещение в построенном доме не является первоначальным

способом приобретения недвижимого имущества в собственность. Собственником

жилого дома и конкретных жилых помещений в нем по окончании строительства

становится застройщик. Но поскольку между застройщиком и дольщиком

возникли обязательственные отношения по договору долевого участия в

строительстве, застройщик по окончании строительства и государственной

регистрации своего права собственности обязан передать жилое помещение в

собственность дольщика"1 .

Следует сразу обратить внимание на то, что действующее законодательство

отнюдь не исходит из приведенного положения. И.Д. Кузьмина справедливо

отмечает, что "в российском законодательстве отсутствует общее правило

(императивное или диспозитивное) о субъекте права собственности на вновь

созданные здания и сооружения". При этом она предлагает "исходя из

представлений о единстве правовой судьбы застроенного земельного участка и

возведенных на нем зданий и сооружений", первоначальное право собственности на

здание и сооружение признавать "за владельцем земельного участка, имеющим

право на его застройку, если иное не предусмотрено законом или договором"2.

К предложению, изложенному в Концепции, следует отнестись с большой

долей осторожности. Предлагаемый подход должен весьма существенно изменить

как судебную, так и регистрационную практику, где дольщики однозначно

1 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. - С. 55.

2 Кузьмина И.Д. Указ. соч. - С. 9.

335

признаются первичными приобретателями прав на недвижимость как лица,

участвовавшие своими средствами в создании объекта. Такая реформа при

отсутствии ее надлежащего правового обеспечения может привести к росту

стоимости жилья, поскольку повлечет увеличение налогов, которые должны будут

платить застройщики. Кроме того, не очень понятно, зачем застройщику, который

на все квартиры в доме привлек дольщиков, сначала регистрировать квартиры на

себя (с дополнительными расходами по уплате регистрационной пошлины), а затем

передавать квартиры дольщикам. С учетом изложенного, нам представляется, что