Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

331

строительства. Эти документы следовало бы рассматривать не в качестве

подтверждающих законность строительства и разрешения использования объекта, а

в качестве подтверждения факта окончания строительства и принципиальной

возможности эксплуатации объекта.

Представляется, что с учетом нынешней редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ вопрос о

легализации самовольной (по признаку отсутствия разрешения на строительство)

постройки может быть решен исключительно в судебном порядке, поскольку случаи

признания права в ином порядке могут быть предусмотрены только законом. С

учетом этого обстоятельства в ст. 222 ГК РФ можно было бы внести п. 4

следующего содержания:

"4. Право собственности на самовольную постройку может быть признано

судом за лицом, осуществившим постройку на принадлежащем ему земельном

участке без получения необходимых разрешений, при согласии на это органов,

уполномоченных выдавать такие разрешения, и установлении отсутствия

существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил".

При этом в Градостроительном кодексе и иных нормативных актах должен

быть предусмотрен порядок получения таких последующих согласий.

Представляется, однако, что при тех же условиях возможен и иной,

внесудебный порядок установления права собственности. Но для этого также

необходимо внесение в законодательство изменений, которые давали бы право

регистрирующему органу регистрировать права на новые объекты как при наличии

разрешений на строительство, так и при последующем предоставлении согласий на

строительство уже завершенных объектов.

Установив законность создания объекта недвижимости, можно перейти к

установлению прав на него конкретных субъектов. Для этого подтверждению

подлежит факт их участия в создании объекта. Доказательства такого участия будут

варьироваться в зависимости от правового положения участника создания объекта.

В данном параграфе мы рассмотрим регистрацию прав такого лица, как

332

застройщик. Иные участники строительства будут рассмотрены в следующем

параграфе.

Понятие застройщика отсутствует в Гражданском и Земельном кодексах. В

ранее действовавшем Градостроительном кодексе это понятие использовалось, но

не определялось. В новом Градостроительном кодексе впервые содержится

определение этого понятия. Согласно п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса

"застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на

принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию,

капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение

инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их

строительства, реконструкции, капитального ремонта".

Таким образом, под застройщиком следует, прежде всего, понимать лицо,

которое является обладателем права на земельный участок, на котором ведется

новое строительство, или обладателем права на реконструируемый объект.

Спецификой правового положения застройщика, применительно к регистрации

права на новый объект, созданный на его земельном участке, является то, что в

отношении него действует презумпция возникновения у него права на этот объект.

Реализация этой презумпции в практике регистрирующего органа такова, что при

обращении застройщика за регистрацией права на объект достаточно проверить

наличие условий, предусмотренных ст. 222 ГК РФ. Если застройщик заявляет, что

он является единственным участником создания объекта, имевшим цель

приобрести на него право собственности, то у регистратора отсутствуют правовые

основания для отказа в регистрации права застройщика на весь объект, если

отсутствуют иные заявления о регистрации права на него. Такие заявления

свидетельствуют о наличии спора о праве на данный объект, что исключает

регистрацию до разрешения этого спора. При отсутствии таких заявлений нет

возможности объективно проверить правомерность притязаний застройщика на

весь объект недвижимости, поскольку регистратору не предоставлено право

анализа хозяйственной деятельности и бухгалтерской документации заявителя, из

333

которой можно было бы заключить, что имеются и иные участники создания

объекта. Вот почему, по-нашему мнению, для застройщика следует признать