Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого

строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве

собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся

(создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной

объект недвижимости". Таким образом, обременением выступает не договор

участия в долевом строительстве, а возникающий при его заключении на

основании закона залог. При этом земельный участок становится обременен

залогом только в том случае, если он находится в собственности застройщика, в

всех остальных случаях обременяется право аренды.

В таких условиях признание обремененным договором долевого участия

земельного участка и договора его аренды не играло бы положительной роли в

защите прав участников долевого строительства, поскольку, наоборот, снижало

бы эффективность реализации такой меры обеспечения обязательств, как залог.

Дело в том, что обременение предполагает сохранение обязательства при смене

394

собственника (арендатора). Но механизм обращения взыскания на заложенное

имущество предполагает реализацию этого имущества, что влечет смену его

собственника. Но если земельный участок или право его аренды обременены

договорами участия в долевом строительстве, то обязательства по этим договорам

должны перейти к новому собственнику, который приобрел заложенное

имущество на торгах. Однако в подавляющем большинстве случаев очень трудно

будет найти желающего приобрести такое имущество, а его цена будет

значительно ниже, чем цена такого же имущества свободного от обязательств.

Статья 14 Закона о долевом участии в качестве оснований обращения

взыскания на предмет залога называет 1) наступление предусмотренного

договором срока передачи застройщиком объекта и 2) прекращение или

приостановления строительства при наличии обстоятельств, очевидно

свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект

долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Следовательно, по логике данного закона, обращение взыскания на заложенное

имущество возможно тогда, когда очевидно, что обязательство, обеспеченное

залогом, не может быть надлежащим образом исполнено. При этом очень

странной была бы ситуация, когда нашелся бы покупатель заложенного

имущества, который принял бы на себя эти обязательства, невозможность

исполнения которых уже констатирована.

Единственным аргументом признания договора участия в долевом

строительстве обременением земельного участка или права его аренды могло бы

быть обеспечение невозможности добровольного отчуждения земельного участка

или уступки права аренды без сохранения обязательств перед участниками

долевого строительства. Но при обременении участка или права аренды залогом

подобные сделки практически не могут быть заключены, поскольку в результате

заключения такой сделки новый собственник или арендатор земельного участка

станет залогодателем по обязательству прежнего собственника (арендатора),

395

который после прекращения его права на земельный участок не сможет

выполнить это обязательство.

Итак, размещение записи о договорах участия в долевом строительстве в

подразделе об обременениях земельного участка не соответствует гражданскому

законодательству. А это означает, что их необходимо отражать в каком то другом

месте ЕГРП.

Чтобы избежать всех этих несоответствий, следовало бы, по нашему

мнению, предусмотреть в ЕГРП специальный раздел на строящийся объект,

который следовал бы за разделом о земельном участке. В рамках этого раздела

могли бы существовать подразделы по каждому из объектов долевого участия,

которые открывались бы по мере поступления соответствующих договоров. Такой

порядок позволил бы избежать регистрации нескольких договоров на один объект

и создавал бы четкую картину распределения прав на объекты долевого участия.

В связи обеспечением исполнения договора участия в долевом

строительстве и порядком регистрации этих договоров вызывает сомнение одно

из положений ст. 13 Закона о долевом участии. Согласно п. 3 этой статьи "при

государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или)

нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного