Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

решение о регистрации, регистратор должен в полном объеме проанализировать

соответствие этих сделок всем нормам закона. Однако в данном параграфе мы

остановимся только на тех аспектах, которые связаны с фактом государственной

регистрации, а также на тех вопросах, которые наиболее часто возникают при

правовой экспертизе соответствующих сделок.

Договор купли-продажи недвижимости.

Правила о договоре купли-продажи недвижимости предусмотрены в § 7

главы 30 ГК РФ. Первая статья этого параграфа - ст. 549 устанавливает, что "по

договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи

недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя

земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другой недвижимое

имущество (статья 130)".

Таким образом, единственным критерием применения к договору купли-

продажи требований § 7 главы 30 ГК РФ является предмет договора - имущество,

которое относится к недвижимому. Поэтому контрагентам при заключении сделки

очень важно предварительно установить, относится ли то, что один собирается

купить, а другой - продать, к недвижимому имуществу. От этого будут зависеть

требования к форме и содержанию договора, и к его государственной регистрации.

Данное замечание, которое кажется весьма банальным, на самом деле имеет

большое практическое значение. Как показывает практика, участники гражданского

оборота могут не только сами ошибаться в определении объекта как недвижимости,

но могут быть введены в заблуждение ошибками органов технической

инвентаризации и кадастрового учета, либо пытаться "выдавать желаемое за

403

действительное", полагая, что их личная договоренность с контрагентом по поводу

того, относить объект к недвижимости или нет, может иметь значение для

определения правового режима договора.

Так, например, в соответствии с планом приватизации в состав имущества

приватизированного предприятия были включены два ангара. При этом они были

отражены в перечне оборудования, т. е. движимого имущества. Приватизированное

предприятие осуществило продажу этих объектов. При этом договор был составлен

без учета требований, предъявляемых к договору купли-продажи недвижимости, и

стороны не обращались за его регистрацией. В дальнейшем новый владелец

ангаров решил внести их в уставный капитал одного из юридических лиц. По

требованию этого юридического лица была проведена техническая инвентаризация,

в результате которой ангары были признаны объектами недвижимости.

Естественно, сделка по передаче объектов в уставный капитал была сорвана, т. к. у

лица отсутствовали надлежащие правоустанавливающие документы. Привести же

их в соответствие с требованиями, предъявляемыми к договору купли-продажи

недвижимости, не было возможности, поскольку юридическое лицо - продавец

было к тому времени уже ликвидировано.

В другом случае картина была обратной. Временное сооружение - торговый

павильон было ошибочно признано органами кадастрового и технического учета

недвижимым имуществом. Объект был продан с соблюдением всех правил,

относящихся к договору купли-продажи недвижимости. В соответствии со ст. 252

ГК РФ с новым собственником был заключен долгосрочный договор аренды

земельного участка, прилегающего к павильону. В дальнейшем при подготовке

следующего договора купли-продажи была выявлена ошибка в учете объекта,

который на самом деле не мог быть признан недвижимым имуществом. В

результате сделка не состоялась, а к владельцу павильона был предъявлен иск о

признании недействительным договора аренды земельного участка.

Рассматривая договор купли-продажи недвижимости, нужно иметь в виду,

что в зависимости от целевого назначения объекта, который является предметом

404

договора (жилое или нежилое назначение), правовой режим сделки существенно

изменяется.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ общим правилом для договора купли-

продажи недвижимости является то, что государственной регистрации подлежит

переход права собственности на недвижимость к покупателю. На основании же п. 2

ст. 558 ГК РФ "договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или

квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с

момента такой регистрации".

Такое различие в подходе к регулированию договоров купли-продажи жилой