Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

Одна из таких особенностей связана с подачей документов на регистрацию. В

случае сделки с объектом жилого назначения подача документов на регистрацию и

соответствующее волеизъявление фактически представляет собой стадию

заключения договора. Это обстоятельство исключает возможность обращения с

заявлением в регистрирующий орган одного лица (покупателя по доверенности

продавца или наоборот, либо одного представителя от имени продавца и

покупателя). Препятствием здесь служит п. 3 ст. 182 ГК РФ, в соответствии с

которым "представитель не может совершать сделки от имени представляемого в

отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении

415

другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением

случаев коммерческого представительства".

В то же время в отношении договоров купли-продажи нежилых объектов

представительство обоих сторон одним лицом возможно, т. к. сделка в этом случае

уже заключена, и представительство осуществляется исключительно в

административно-правовых отношениях с регистрирующим органом.

Другая особенность состоит в том, что к договорам купли-продажи объектов

жилого назначения до их регистрации не могут быть заключены дополнительные

соглашения. По смыслу главы 29 ГК РФ ("Изменение и расторжение договора")

изменить или расторгнуть можно только уже заключенный договор. Поэтому пока

договор купли-продажи жилого объекта не заключен (не зарегистрирован), он не

может изменяться путем заключения к нему дополнительных соглашений. При

поступлении на регистрацию такого договора с дополнительными соглашениями

будет нарушено также требование ст. 550 ГК РФ, согласно которой "договор купли-

продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления

одного документа, подписанного сторонами".

Что же касается договоров купли-продажи нежилой недвижимости, то для

них, как для заключенных с момента подписания, такие ограничения отсутствуют.

Следующая особенность договора купли-продажи жилой недвижимости

состоит в том, что "существенным условием договора продажи жилого дома,

квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица,

сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым

помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с

указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением" (п. 1 ст. 558

ГК РФ).

Данному требованию в Законе о регистрации соответствует норма ст. 20,

которая к основаниям отказа в регистрации относит составление лицом, имеющим

права, ограниченные определенными условиями, документа без указания этих

условий.

416

Такими правами на жилое помещение могут обладать лица, заключившие с

собственником договоры найма и аренды, а также лица, пользующиеся

помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

Однако до недавнего времени наличие этой нормы было связано, прежде

всего, с положениями ст. 292 ГК РФ в прежней редакции, согласно которой

"переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не

являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением

членами семьи прежнего собственника". Новая редакция указанной статьи

содержит противоположное правило: "переход права собственности на жилой дом

или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права

пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное

не установлено законом"1.

Таким образом, если раньше общим правилом было сохранение права

пользования членов семьи при переходе права собственности, то теперь такое

сохранение является исключением из общего правила, которое должно быть

специально предусмотрено законом. Такое исключение, в частности,

предусмотрено ст. 33 Жилищного кодекса РФ, согласно которой "гражданин,

которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым

помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным

жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения". Но это

исключение относится к переходу права на основании наследования. Что же

касается сделок отчуждения, то для них таких исключений законом не

предусмотрено. При этом собственник и члены его семьи лишены возможности