Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

изменить правило п. 2 ст. 292 ГК РФ своим соглашением. А это означает, что при

заключении собственником сделки отчуждения квартиры вместе с переходом права

собственности на нее к новому собственнику автоматически прекращается право

пользования всех членов семьи прежнего собственника. Единственным

ограничением, защищающим их права, является положение п. 4 ст. 292 ГК РФ о

1 Федеральный закон от 30.12.2004 N 213-ФЗ.

417

том, что "отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под

опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого

помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние

члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если

при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц,

допускается с согласия органа опеки и попечительства".

Причины такого изменения законодательства в целом понятны. Декларация

ст. 292 ГК РФ о том, что переход права собственности на объект не является

основанием для прекращения их права пользования жилым помещением, была

направлена на охрану их прав в том случае, если собственник без их ведома продаст

данный объект недвижимости, или собственник сменится в результате

наследования либо по иным основаниям. Однако применительно к купле-продаже

данная норма практически не действовала в своем позитивном значении. Дело в

том, что в реальной жизни практически отсутствуют лица, которые желают

приобрести объект, право пользования которым будут сохранять члены семьи

прежнего собственника по основаниям ст. 292 ГК РФ. Исключения составляют

случаи продажи квартир или домов близким родственникам. Во всех же остальных

случаях интерес покупателя состоит в прямо противоположном - он заинтересован

в том, чтобы члены семьи собственника не сохранили права пользования объектом,

несмотря на то, что закон прямо говорил об обратном. Это приводило к тому, что

члены семьи собственника фактически каждый раз становились самостоятельными

субъектами отношений по купле-продаже жилого помещения. При этом их роль

сводилась к тому, что они тем или иным способом гарантировали покупателю

прекращение своего права пользования квартирой, после перехода права

собственности. Особые сложности возникали в тех случаях, когда отчуждение

жилого помещения происходило помимо воли собственника, например, при

обращении взыскания на имущество. Характеризуя ранее действовавшую норму,

И.Д. Кузьмина пишет: "Представляется, что защита жилищных прав членов семьи

собственника жилого помещения, указанных в ст. 292 ГК РФ, осуществляется за

418

счет несоразмерного обременения собственника несвойственными ему

социальными функциями: обязанностями обеспечивать жилой площадью всех

подопечных членов семьи независимо от родственных связей и нахождения на

иждивении" .1

В то же время вызывает сомнение правильность осуществленного

законодателем поворота на сто восемьдесят градусов в решении данного вопроса.

Теперь получается, что члены семьи собственника лишены возможности как-либо

защитить свои жилищные права от действий собственника, если он принял решение

об отчуждении объекта. Пока объект продолжает находиться в собственности

"главы семьи", члены этой семьи могут отстаивать свои права, опираясь на нормы

ст. 292 ГК РФ. При этом такие возможности сохраняются даже у бывших членов

семьи, у которых нет иного жилого помещения. Но п. 5 этой статьи однозначно

определяет, что "право пользования жилым помещением бывшего члена семьи

собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на

данное жилое помещение этого собственника".

Складывается интересное положение. Если собственник заключил договор

коммерческого найма или аренды принадлежащего ему помещения, то права

нанимателя или арендатора будут обременять объект до окончания срока

соответствующего договора, и новый собственник сможет приобрести помещение

только "вместе" с арендатором или нанимателем. Но даже при обоюдном согласии

собственник не может гарантировать права своих членов семьи на проживание в

данном жилом помещении. Получается, что единственным способом защиты своих

интересов для членов семьи становится заключение с собственником гражданско-

правовых договоров, порождающих право пользования. По мнению автора, в