Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

если право зарегистрировано, либо его возникновение Закон не связывает с

регистрацией, но является очевидным, что соответствующая сделка или иное

основание возникновения права либо ничтожно, либо будет признано

недействительным при направлении в суд соответствующего иска? Подобные

ситуации, к сожалению, не являются умозрительной конструкцией и весьма часто

встречается в практической деятельности. Вырабатывая алгоритм поведения

регистрирующего органа в этом случае, следует отметить, что он будет различен, в

зависимости от того, имеется ли надлежащая регистрация права, которое ставится

под сомнение, или нет.

По нашему мнению, если право не зарегистрировано, то регистрирующий

орган "свободен" в оценке его действительности при анализе последующих сделок.

Так, например, при отчуждении приватизированного имущества, если права на это

имущество, возникшие на основании приватизации, не были зарегистрированы,

регистратор, установив незаконность приватизации, вправе и должен отказать в

регистрации перехода права собственности на такое имущество.

Но в этом же примере ситуация существенно усложнится, если право

отчуждающего лица будет зарегистрировано. Причины, вызывающие регистрацию

недействительных прав, весьма многообразны: отсутствие правового анализа

документов при регистрации, низкий профессиональный уровень лиц,

принимавших решение о регистрации, изменение законодательства и практики его

применения, умышленные злоупотребления работников регистрирующих органов

и др. Но дело здесь не в причинах.

Вопрос в том, что делать регистрирующему органу: либо считать, что

регистрация является бесспорным доказательством действительности

285

зарегистрированного права, пока иное не установлено судом, либо подвергнуть

ревизии ранее осуществленную регистрацию и вынести решение об отказе? С

одной стороны, ст. 2 Закона говорит о том, что "государственная регистрация

является единственным доказательством существования зарегистрированного

права", а "зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть

оспорено только в судебном порядке". С другой стороны, ст. 13 Закона возлагает

на регистрирующий орган "правовую экспертизу и проверку законности сделки",

что должно подразумевать и проверку действительности прав лица, проводящего

отчуждение.

Практика регистрации сегодня разрешает эту коллизию в пользу ст. 2

Закона. Логика здесь такова. Да, ст. 13 Закона устанавливает обязанность

регистрирующего органа проводить правовую экспертизу и проверку законности

сделок, но ст. 2 Закона устанавливает пределы осуществления этой обязанности,

ориентируя на то, что наличие регистрации исключает возвращение к анализу

действительности зарегистрированного права со стороны регистрирующего

органа. Однако, по нашему мнению, такой подход имеет и положительные, и

отрицательные стороны.

С одной стороны, не обладая юрисдикционными функциями,

регистрирующий орган, очевидно, не вправе признать недействительной

регистрацию, произведенную им самим, либо его предшественником. С другой

стороны, он должен принять меры по охране интересов последующих

приобретателей объекта, действительность прав которых будет впрямую зависеть

от действительности того права, которое вызывает сомнение. С одной стороны,

возможность ревизии собственных решений негативно влияет на стабильность

зарегистрированных прав, а, с другой стороны, отсутствие возможности такой

ревизии повлечет весьма негативные последствия для последующих

приобретателей объекта.

Если не учитывать реальную ситуацию, связанную с вышеперечисленными

причинами, характеризующими исторические особенности формирования системы

286

регистрации в России, идеальным следовало бы признать первый вариант -

констатацию безусловной действительности зарегистрированного права и

безусловную ответственность регистрирующего органа за регистрацию права,

признанного затем судом недействительным. Однако применение данного

положения сегодня вряд ли возможно. Во-первых, по причине невозможности

реализации безусловной ответственности регистрирующего органа, а, во-вторых, в

связи с отсутствием в действующем гражданском законодательстве системы

охраны прав добросовестных приобретателей объектов недвижимости1.