Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

полномочий на распоряжение данным имуществом. Таким образом, данное

основание для отказа ориентирует регистрирующий орган на проверку

правомерности распоряжения соответствующим правом. Для этого подлежат

последовательному выяснению три вопроса:

а) является ли лицо, указанное в правоустанавливающем документе,

обладателем того права, на распоряжение которым направлен

правоустанавливающий документ, а если нет, то

б) имело ли это лицо полномочия на подписание правоустанавливающих

документов от правообладателя, и если да, то

в) действовало ли оно в рамках этих полномочий.

Решение последних двух вопросов носит в основном "технический" характер

и связано с анализом документов, подтверждающих полномочия соответствующих

лиц. Что же касается первого вопроса, то он, как показывает практика применения

Закона, является одним из наиболее сложных.

Одной из основных задач государственной регистрации прав на недвижимое

имущество является обеспечение действительности регистрируемых прав, создание

таких условий, при которых регистрирующий орган в рамках осуществления своих

функций предотвращает в будущем возможность установления

недействительности этих прав по основаниям, которые были известны

регистрирующему органу на момент решения вопроса о регистрации. Это

возлагает на регистрирующий орган обязанность в первую очередь проверять

действительность прав того лица (или лиц), которое осуществляет распоряжение

объектом, влекущее возникновение, изменение или прекращение прав, о

регистрации которых стоит вопрос. Отсюда кажется очевидным, что в регистрации

права приобретателя объекта должно быть отказано во всяком случае установления

недействительности права лица, производящего отчуждение объекта.

Однако реализация этого положения вызывает весьма серьезные проблемы.

Как уже подчеркивалось, регистрирующий орган не обладает и не может обладать

283

юрисдикционными функциями. Поэтому на него не может быть возложено

установление недействительности чьего-либо права. Такая недействительность

должна быть либо до решения вопроса о регистрации установлена компетентным

органом (судом), либо бесспорно подтверждаться имеющимися в распоряжении

регистрирующего органа документами.

Если с первым случаем особых проблем возникнуть не может (например, у

регистрирующего органа имеется вступившее в законную силу решение суда, в

соответствии с которым признан недействительным договор, являющийся

правоустанавливающим документом для продавца), то второй вариант требует

дополнительного анализа различных ситуаций.

Наиболее простым примером, иллюстрирующим второй вариант, является

ситуация, когда у регистрирующего органа отсутствуют сведения о надлежащей

регистрации права лица, производящего отчуждение объекта, если закон связывает

с такой регистрацией возникновение права. Так, например, достаточно

распространенным случаем отказа по данному основанию является отчуждение

вновь созданного объекта до регистрации права на него.

Следует иметь в виду, что при отсутствии регистрации права, когда она

необходима для возникновения права, возможны две ситуации: а) право на данный

объект зарегистрировано не за данным заявителем, а за другим лицом, б) право на

объект вообще ни за кем не зарегистрировано.

Если во втором случае основания отказа можно устранить, зарегистрировав

право на объект в установленном порядке за лицом, пытавшимся произвести

отчуждение, то первый случай сам по себе многовариантен. Он мало чем

отличается от второго, если регистрирующий орган имеет сведения, как о

правообладателе, о том лице, которое уже произвело отчуждение объекта

заявителю, однако заявитель не произвел регистрацию перехода права. Проблема в

этом случае снимается проведением такой регистрации. Но если право на объект

зарегистрировано как право иного лица, с которым заявитель такими отношениями

не связан, то выяснение отношений между ними возможно только в судебном

284

порядке. В таком случае основания для отказа могут быть устранены в результате

судебного признания права заявителя на данный объект и, соответственно,

признания недействительным права лица, ранее зарегистрированного в качестве

правообладателя.

Но самая сложная проблема - что должен делать регистрирующий орган,