Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

Вопрос о круге лиц, имеющих право обратиться за регистрацией нами уже

рассматривался1. К надлежащим лицам Закон о регистрации (ст. 16 и ст. 13)

относит:

а) правообладателя (при регистрации вещного права и его обременения);

б) сторону (стороны) договора;

1 См. § 3.5.

278

в) уполномоченных первыми двумя категориями лиц;

г) лиц, в отношении которых приняты соответствующие акты;

д) органы государственной власти и местного управления при

регистрации прав государственных и муниципальных образований, а также

при регистрации обременений, установленных в публичных интересах;

е) лиц, приобретающих права, обременяющие права правообладателя;

ж) нотариусов (п. 1 ст. 16 Закона).

Начнем с понятия правообладателя. Будучи весьма активно используемым в

Законе, оно к сожалению, в нем не определено. Между тем анализ Закона

свидетельствует о том, что речь идет о том лице, право которого на объект

недвижимости уже возникло независимо от регистрации. Именно этим данная

фигура отличается от стороны по сделке - приобретателя, права которого на объект

возникнут только после регистрации. До регистрации права на основании договора

купли-продажи правообладателем остается продавец, а покупатель, в смысле ст. 16

Закона имеет статус стороны по сделке.

Следующая категория - уполномоченные правообладателем или стороной по

сделке лица. Очевидно, что речь идет о представителях, имеющих право на

обращение за регистрацией. Однако формулировка в такой редакции охватывает

только одну категорию представителей, известных гражданскому праву, и

абсолютно не учитывает возможность законного представительства в отношении

недееспособных лиц, а также представительства руководителем юридического лица

без доверенности. С учетом данного обстоятельства в данной норме достаточно

было бы просто указать на возможность подачи заявления представителем

правообладателя или стороны по сделке.

Кроме того, следует отметить, что в Законе осталась неучтенной еще одна

категория лиц, имеющих право обратиться за регистрацией - это лица

приобретающие права на вновь создаваемые объекты. Это специальная категория

лиц, которую нельзя отнести ни к правообладателям, ни к сторонам по сделке. К

первым ее нельзя отнести, поскольку право на вновь созданный объект возникает

279

только с момента регистрации этого права (ст. 219 ГК РФ), а ко вторым нельзя

отнести потому, что право таких лиц возникает не из сделок, а из деятельности по

созданию объекта1.

Практика применения Закона о регистрации показывает, что под

рассматриваемое основание отказа попадают случаи не только обращений лиц, не

указанных в статьях 16 и 13, но и иные случаи.

В соответствии с общим правилом заявления о регистрации должны подать

обе стороны сделки. На практике под рассматриваемое основание отказа

подпадают и случаи отсутствия заявления одной из сторон такой сделки. Между

тем вполне очевидно, что отсутствие такого заявления должно быть

самостоятельным основанием для отказа. В случае обращения только одной

стороны речь не идет об обращении ненадлежащего лица (одна из сторон -

надлежащее лицо), а о том, что за регистрацией не обратились все надлежащие

лица. Такое самостоятельное основание можно было бы сформулировать так

"отсутствие заявления о государственной регистрации от лица, заявление

которого является обязательным в соответствии с настоящим Федеральным

законом".

В связи рассмотренным основанием отказа следует обратить внимание на то,

что законодатель в 2003 году дополнил первоначальный перечень ст. 20 новым

основанием отказа, которое сформулировано следующим образом:

" правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на

государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого

имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации

возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода

данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в

действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого

имущества"2. Вряд ли можно возразить против того, что указанные

1 См. § 4.1.

2 Абзац введен Федеральным законом от 09.06.2003 N 69-ФЗ.

280