Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

документы, из содержания которых усматривается возникновение законного залога?

Согласно п. 2 ст. 20 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"1

"государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без

представления отдельного заявления" и "одновременно с государственной

регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если

иное не установлено федеральным законом". Однако, в соответствии с п. 26

Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов

недвижимого имущества2 "должностное лицо регистрирующего органа,

принимающее документы на государственную регистрацию права залогодателя

(покупателя, плательщика ренты и т.д.), обязано:

предупредить данное лицо о том, что в Единый государственный реестр прав

будет внесена запись об ограничении (обременении) его права ипотекой;

в заявлении о государственной регистрации сделки и (или) перехода права

сделать отметку, что заявитель предупрежден о проведении государственной

регистрации ипотеки, возникшей на основании закона".

Такой порядок вызывает ряд возражений. Принцип частной инициативы

потому и провозглашается принципом, что он должен действовать во всех случаях

внесения записей о правах на недвижимость (за исключением внесения записей на

1 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ.

2 Утверждена Приказом Минюста от 15.06.2006 г. № 213.

268

основании решения суда). Отсутствие формального волеизъявления

правообладателя на внесение записи об обременении его права залогом должно

исключать внесение соответствующей записи1.

Но как же быть в тех случаях, когда законный залог, судя по документам,

возник, а заявление на его регистрацию не представлено? Мы предлагаем

следующий алгоритм. Регистратор в этом случае должен приостановить

государственную регистрацию и потребовать представить заявление о

регистрации залога, поскольку право может быть зарегистрировано только с

залогом. Если соответствующее заявление представляется, регистрация

производится. При отсутствии заявления следует отказ в регистрации права. При

получении уведомления о приостановлении регистрации, у сторон по договору

ренты нет иного выбора, кроме как представить заявление, либо отказаться от

договора, поскольку возникновение залога в данном случае установлено законом

императивно. У сторон же договора купли-продажи есть три варианта решения:

представить заявления, внести в договор пункт, согласно которому правило о

законном залоге на их отношения не распространяется, либо отказаться от

договора.

Принцип частной инициативы ограничивает возможности регистратора. В то

же время он не исключает внесение записей в реестр без необходимого

волеизъявления. Такое волеизъявление, согласно действующему законодательству

может заменить только решение суда. В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ "если

сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей

форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию

другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка

регистрируется в соответствии с решением суда". Согласно ст. 16 Закона о

1 Идея предупреждения о законном залоге при подаче документов представляется

малопродуктивной. В ряде регистрирующих органов документы принимаются

работниками, не являющимися регистраторами и не обладающими необходимой

квалификацией. Кроме того, такой порядок предполагает внимательное изучение

содержания представленных документов уже при их подаче, что вряд ли возможно.

269

регистрации "при уклонении одной из сторон договора от государственной

регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании

решения суда, вынесенного по требованию другой стороны".

При анализе формулировки ст. 165 ГК РФ возникают два вопроса. Первый –

распространяется ли ее действие только на те сделки, которые в соответствии с

законом сами подлежат государственной регистрации, либо она распространяется

на все случаи уклонения от регистрации прав, которые возникают на основании

сделок? Судебная практика отвечает на этот вопрос однозначно. Суды в порядке

ст. 165 ГК РФ принимают решения о регистрации прав, независимо от того,

подлежит ли регистрации соответствующая сделка1. По нашему мнению это