Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

261

этих документов весьма широк и индивидуален для каждого случая, эти

документы нуждаются зачастую в сопоставлении и сложной правовой экспертизе

для того, чтобы сделать вывод о праве лица на вновь созданный объект.

В таких условиях оптимальным выходом представляется выдача первичного

документа государственным органом, уполномоченным проводить экспертизу

представленных документов и делать вывод о приобретении лицом права

собственности на новый объект недвижимости. С учетом того обстоятельства, что

ст. 219 ГК РФ связывает возникновение права собственности на вновь созданный

объект недвижимости с регистрацией, целесообразно такое право предоставить

непосредственно регистрирующему органу.

При решении вопроса о правоустанавливающем документе на вновь

созданный объект правомерна определенная аналогия с выдачей нотариусом

свидетельства о праве на наследство. Решение вопроса о круге наследников,

составе наследственного имущества и о правах конкретных наследников на

конкретное имущество требует сбора и анализа большого количества документов,

ни один из которых самостоятельно не может быть признан

правоустанавливающим. Именно поэтому правоустанавливающим становится

документ, отражающий результат аналитической деятельности нотариуса -

свидетельство о праве на наследство.

Изложенные выше соображения приводят к трем основным выводам в

плане формулирования норм Закона о регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним.

1. Определение правоустанавливающего документа должно быть включено

в закон о регистрации прав на недвижимость, как одно из основных понятий.

2. Это определение должно быть сформулировано так, чтобы на его

основании было бы возможно во всяком случае выделить документ, являющийся

правоустанавливающим.

3. Законом о регистрации должны быть определены случаи выдачи

правоустанавливающих документов государственными органами. Эти случаи

262

должны быть ограничены первичным возникновением права собственности на

объекты недвижимости.

Само определение правоустанавливающего документа, приведенное в

данном случае, очевидно, не является единственно возможным. В то же время

предлагаемый путь решения проблемы путем формулирования такого определения

представляется оптимальным с точки зрения совершенствования системы

государственной регистрации прав на недвижимость.

Рассматривая вопрос об основаниях регистрации нельзя не остановиться еще

на одном важном моменте, характеризующем систему государственной

регистрации. В литературе этот аспект именуется принципом частной

инициативы, принципом диспозитивности или принципом конценза. "Принцип

частной инициативы,- пишет О.Ю. Скворцов, - суть проявления диспозитивности

в сфере оборота недвижимости. Только правообладатель может начать процедуру

государственной регистрации своих прав на недвижимость. При этом проведение

государственной регистрации прав на недвижимость не является обязанностью

правообладателя перед государством. Таким образом, принцип частной

инициативы проявляется в заявительном характере государственной

регистрации"1. М.Г. Пискунова пишет: "Диспозитивность (или заявительный

характер государственной регистрации) отражен в п. 3 ст. 131 ГК РФ, согласно

которому удостоверение произведенной регистрации производится по

ходатайству правообладателя. Статьей 16 Закона о регистрации заявление

правообладателя также положено в начало регистрационного процесса"2. С.А.

Бабкин, анализируя зарубежный опыт регистрации прав на недвижимость,

определяет содержание принципа конценза следующим образом: "Ни одна запись

в поземельной книге не может быть произведена, если лицо, управомоченное на

1 Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. - С. 146.

2 Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок

с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Государственная

регистрация прав на недвижимость: теория и практика. - С. 291.

263

соответствующее распоряжение, не выразит волеизъявление непосредственно на

производство записи"3.

Таким образом, для того, чтобы запись о праве появилась в реестре,

необходимы не только доказательства существования соответствующего права –