Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

а) изменениями порядка оформления и выдачи правоустанавливающих

документов в разные периоды истории государства;

6) отсутствием единого порядка оформления и выдачи таких документов в

различных регионах страны;

в) многообразием оснований возникновения вещных прав и отсутствием

единых требований к оформлению любого правоустанавливающего документа на

объект недвижимости.

255

С учетом этих обстоятельств, сформулированное в законе определение

правоустанавливающего документа, с одной стороны, должно определить правовое

значение любого документа о правах на недвижимость, составленного в любой

период времени, а, с другой стороны, позволит сформулировать четкие требования

к любому документу, который будет составлен после издания закона.

По нашему мнению, правоустанавливающим должен считаться документ

(совокупность документов), который на основании законодательства и

нормативных актов, действовавших в период его составления, бесспорно

подтверждает право указанного в нем лица на указанный объект недвижимости

и при этом не требует для установления зафиксированного в нем права каких-

либо других документов.

Теперь рассмотрим основные признаки правоустанавливающего документа

в соответствии с приведенным определением.

1. Соответствие требованиям законодательства и нормативных актов,

действовавших в период его составления.

Очевидно, нельзя признать документом, удостоверяющим право на объект

недвижимости, документ, составленный вопреки действовавшим нормативным

актам. Это относится как к актам государственных органов и должностных лиц, так

и к сделкам. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. провозглашал недействительность

сделки (а, значит, и оформляющего ее документа), не соответствующей

требованиям законодательства (ст. 48 ГК РСФСР); аналогичную норму содержит и

ГК РФ 1994 года, объявляя в ст. 168 такую сделку, как правило, ничтожной.

Ничтожным является и акт государственного органа, устанавливающий право на

объект недвижимости, если такой акт издан ненадлежащим органом, либо

надлежащим органом, но в нарушение установленного порядка.

2. Документ должен бесспорно подтверждать вещное право указанного в нем

лица на указанный объект недвижимости.

Данное правило означает, что документ не должен содержать информации,

которая может быть неоднозначно истолкована. В частности, в нем должен быть

256

четко индивидуализирован как субъект права, так и его объект. Как субъект, так и

объект должны быть четко выделены из ряда иных, сходных по признакам. Так,

например, для физического лица в правоустанавливающем документе

недостаточно только указания на фамилию, имя и отчество, должны быть данные,

позволяющие в каждом конкретном случае идентифицировать предъявителя

документа с лицом, указанным в нем в качестве обладателя права.

Следует отметить, что Закон о регистрации и изданные на его основании

Правила ведения ЕГРП четко определили в этой части требования к

правоустанавливающим документам. Они сформулированы в ст. 18 Закона о

регистрации и пунктах 18, 33-36 Правил.

С учетом содержания этих норм отсутствие в правоустанавливающем

документе информации хотя бы по одному из пунктов должно влечь отказ в

регистрации в связи с несоответствием представленных документов закону. Однако

необходимо иметь в виду, что все эти требования могут предъявляться только к

документам, составленным после вступления в силу Закона о регистрации и

введения в действие Правил1. Что же касается документов, имеющих более ранние

даты, то к ним эта требования неприменимы, они могут содержать любую

совокупность признаков достаточных для индивидуализации субъекта и объекта.

Так, например, для физического лица ранее считалось достаточным указание места

жительства (прописки), для юридического лица - полного наименования и адреса.

Таким образом, бесспорность документа означает, что у лица, которому он

предъявлен, не может возникнуть обоснованных сомнений в принадлежности

предъявившему его лицу указанного в нем права на указанный объект. В случае же

наличия оснований для таких сомнений, документ может быть признан

правоустанавливающим лишь при условии его исправления в установленном

1 Следует также учитывать, что в п. 18 Правил в 2006 году внесены достаточно