Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

порядка, при котором стороны, не указав об этом в договоре, могут отнести

регистрацию перехода права на более поздний срок, означает фактически

возможность дополнения договора отлагательным условием в устной форме, что

1 См. § 3.1.

240

противоречит требованию о письменной форме договора купли-продажи

недвижимости.

На практике разрыв между регистрацией договора и перехода права

используется для обеспечения расчетов по договору: переход права не

регистрируется до тех пор, пока покупатель не внес деньги за объект. Таким

образом, между сторонами фактически заключается договор с отлагательным

условием в виде полной оплаты обусловленной договором суммы. Но, если такой

порядок отражен договором, то это и есть договор с отлагательным условием,

который может и должен быть зарегистрирован как обременение прав продавца. Но

если это самим договором не предусмотрено, то у покупателя возникает право

требовать одновременной регистрации и договора и перехода права. При отказе от

их добровольного исполнения продавцом, требования покупателя должны быть

удовлетворены судом в порядке п. 3 ст. 165 ГК РФ.

Предлагая отменить регистрацию сделок, авторы Концепции одновременно

вносят предложение " ввести государственную регистрацию исполнения сделок с

недвижимым имуществом, поскольку именно исполнение консенсуальных сделок

(а не их заключение) является основанием для возникновения, прекращения

ограничения или обременения права собственности и иных вещных прав на

недвижимое имущество"1. К аналогичному выводу приходит К.И. Скловский,

который пишет, что "предметом регистрации является традиция – действия сторон

по передаче имущества, направленные на перенос собственности"2.

Данное предложение в целом возражений не вызывает. Его реализация

приблизит действующую систему регистрации к германскому праву, где в качестве

основания регистрации выступает вещно-правовой договор, в котором отсутствуют

какие-либо положения, кроме фиксации факта передачи недвижимости. В то же

время нужно иметь в виду, что реализация этого предложения потребует

1 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. - С. 82.

2 Скловский К.И. Указ. соч. - С. 227.

241

существенного пересмотра как гражданско-правовых норм, так и норм,

устанавливающих порядок государственной регистрации прав на недвижимость.

Суммируя вышеизложенное, сформулируем ряд выводов, исходных для

понимания объекта регистрации прав на недвижимое имущество.

1. Основным (первичным) объектом регистрации является право

собственности.

2. Регистрации подлежат его возникновение, изменение и прекращение.

3. Регистрация обременений (ограничений) права собственности является

частным случаем регистрации изменения этого права.

4. Регистрация иных (вторичных) вещных прав представляет собой частный

случай регистрации обременений (ограничений) права собственности. Вместе с тем

регистрации подлежит возникновение, изменение и прекращение, а также

обременение (ограничение) самих вторичных вещных прав.

5. Сделки подлежат регистрации в качестве оснований возникновения,

изменения или прекращения вещных прав, либо оснований возникновения,

изменения или прекращения обременений (ограничений) этих прав. Сделка

отчуждения с отлагательным условием сама подлежит регистрации как

обременение соответствующего вещного права.

3.4. Понятия ограничения и обременения в отношении недвижимого

имущества

Ограничение и обременение названы в законе в качестве объектов

регистрации. Эти понятия нуждаются в отдельном рассмотрении по ряду причин.

Во-первых, в законе отсутствуют определения указанных понятий. Во-вторых, в

теории отсутствует единство взглядов на то, что понимается под ограничениями и

обременениями вещных прав. В-третьих, будучи объектами регистрации,

ограничения и обременения должны быть рассмотрены именно в этом качестве,

242

поскольку указанные понятия применительно к регистрации прав на недвижимость

(как объекты регистрации) могут иметь специфическое содержание.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат

ограничения вещных прав на недвижимое имущество. В то же время Закон о

регистрации говорит о регистрации ограничений (обременений). Оба этих понятия