Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

недвижимым имуществом, исключения их противоречивости, а в некоторых

случаях – избыточности совмещения регистрации прав на недвижимое имущество

с регистрацией сделок с ним, дублирование полномочий нотариусов и

регистраторов, а также в целях обеспечения действительности обязательственных

1 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. - С. 80.

2 Мальцева С.В. Роль нотариата в удостоверении сделок с недвижимым имуществом:

Автореф. дис. … канд. юрид. наук. - М., 2004. - С. 19.

3 Василевская Л.Ю. Указ. соч. - С. 280.

234

правоотношений по сделке независимо от факта регистрации сделки

целесообразно отменить государственную регистрацию сделок с недвижимым

имуществом" .1 О необходимости отменить государственную регистрацию сделок

пишут и многие другие авторы2. За отмену регистрации сделок высказались 68

процентов опрошенных работников регистрирующих органов и 93 процента

работников фирм, оказывающих услуги на рынке недвижимости.

С этим предложением можно было бы полностью солидаризироваться, но

только с одной оговоркой, касающейся таких сделок отчуждения, которые

непосредственно не влекут перехода прав на недвижимость. Речь здесь прежде всего

идет о сделках, заключенных под отлагательным условием, которое, например,

связывает переход права на объект недвижимости с полной выплатой покупной

цены. По мнению автора, такие, и только такие сделки должны подлежать

самостоятельной регистрации в качестве обременения вещного права продавца на

объект. Необходимость регистрации этих сделок вызывается требованием защиты

прав как приобретателя, так и третьих лиц, поскольку запись о данной сделке в

реестре будет препятствовать недобросовестному продавцу в заключении иных

сделок по поводу объекта и предупреждать споры, которые неизбежно будут

возникать в этом случае.

В то же время нельзя не отметить, что в последнее время появились работы,

авторы которых выступают за сохранение регистрации сделок. Так, В.А. Микрюков

полагает, что "упразднение системы регистрации сделок уничтожит возможность

учитывать и делать доступными для всех любые изменения в статусе недвижимого

имущества"3, а Е.М. Тужилова-Орданская считает, что "на сегодняшний день нет

объективных условий для внесения изменений в действующее гражданское

1 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С.82.

2 См. например, Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое

имущество // Государство и право. - 1998. - № 8. - С. 94-96; Кузьмина И.Д. Указ. соч. - С.

30-31; Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним. - С. 167; Сусликов В.Н. Система рыночных правоотношений

недвижимости в России. - М., 2006. - С. 208 и др.

3 Микрюков В.А., Ограничения и обременения гражданских прав. - М., 2007. - С. 157.

235

законодательство относительно исключения государственной регистрации сделок.

Более того, следует признать целесообразным государственную регистрацию всех

сделок с недвижимостью, переход права по которым подлежит государственной

регистрации"1.

Пока продолжается дискуссия и в закон не внесены необходимые изменения,

следует определить порядок применения действующего закона о регистрации

вещных прав и сделок, на основании которых эти права возникают.

Во-первых, возникает вопрос и соотношении регистрации права и

порождающей его сделки. В соответствии со ст. 153 ГК РФ "сделками признаются

действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение,

или прекращение гражданских прав и обязанностей", а п. 1 ст. 8 ГК РФ называет

договоры и иные сделки в качестве одного из оснований возникновения

гражданских прав. С одной стороны, сделка - одно из оснований возникновения

права на недвижимость, подлежащего регистрации, с другой стороны, она в

определенных случаях сама должна быть зарегистрирована, поскольку без

регистрации является ничтожной (или незаключенной), а значит, не может

породить соответствующего права.

Означает ли это, что во всех случаях совершения подлежащих регистрации

сделок, влекущих установление, изменение, или прекращение прав на

недвижимость, должна быть сначала зарегистрирована данная сделка, а затем -

право, возникшее на ее основании? Необходимо ли, с точки зрения технологии