Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

недвижимости (исключениями из которого являются договоры в отношении

квартир, жилых домов и предприятий) состоит в том, что регистрации подлежит

переход права собственности на недвижимое имущество (ст. 551).

Таким образом, если бы не было первой части ГК, то можно было бы сделать

однозначный вывод о том, что в случаях, предусмотренных статьями 558, 560 ГК

РФ, от наличия или отсутствия регистрации зависит признание или непризнание

заключенным самого договора, в случаях, предусмотренных статьями 574, 584 -

действительность сделки, в случае же купли-продажи недвижимого имущества

нежилого назначения сделка заключена и действительна с момента придания ей

надлежащей формы, а с моментом регистрации связывается момент перехода

права.

230

Однако ряд норм первой части ГК мешает столь однозначному подходу. О

содержании ст. 131 ГК уже говорилось. Но кроме этой статьи, в первой части ГК

существует еще одна норма, которая в общем плане определяет последствия

государственной регистрации - п. 3 ст. 433 ГК РФ. Здесь говорится о том, что

"договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с

момента его регистрации, если иное не установлено законом". Вполне логичным

при такой формулировке становится вывод о том, что во всяком случае, когда закон

указывает на то, что договор подлежит регистрации, этот договор считается

заключенным только в момент регистрации. Однако, как мы видим, во второй

части ГК законодатель применительно к некоторым сделкам специально дублирует

это правило, а в отношении других ограничивается упоминанием о том, что они

подлежат регистрации.

Судебная практика в данном случае, пошла по пути истолкования этих

различий как критерия для применения положения п. 3 ст. 433 ГК РФ, сделав

вывод о том, что отсутствие регистрации влечет незаключенность договора только

в случаях, специально оговоренных в законе. Нетрудно заметить, что такой вывод

находится в противоречии с содержанием п. 3 ст. 433 ГК РФ, правило которого

должно применяться, если закон не содержит иного правила, т. е. иное правило

должно быть четко сформулировано в законе. Поэтому представляется

целесообразным привести в этой части нормы первой и второй частей ГК в

соответствие друг с другом. Пункт 3 ст. 433 ГК РФ при этом можно было бы

изложить в следующей редакции: "Договор, подлежащий государственной

регистрации, считается заключенным с момента его регистрации в случаях,

установленных второй частью настоящего кодекса". Такое изменение привело

бы в соответствие закон с установившейся практикой его применения. Вместе с

тем закон в этой части, по нашему мнению, нуждается в более глубокой

переработке, о чем будет сказано ниже.

Уже беглый анализ гражданского законодательства в части правового

значения регистрации при совершении сделок с недвижимостью оставляет

231

впечатление сложности и противоречивости регулирования в рамках одного

кодекса. В зависимости от вида сделки регистрация выступает в одних случаях

условием признания договора заключенным, в других - условием действительности

сделки, а в-третьих - условием возникновения права.

Следует задуматься о том, в чем смысл такой сложной градации правовых

последствий регистрации различных видов сделок с недвижимостью.

Сложившаяся ситуация представляется нам отнюдь не достоинством

действующего законодательства, а, скорее, его существенным недостатком. Трудно

найти рациональное объяснение тому, что договор купли-продажи жилой

недвижимости до регистрации не заключен, а заключенность и действительность

такого же договора в отношении нежилого помещения вообще не зависит от

регистрации. Думается, что социальная значимость объекта недвижимости вряд ли

может быть основанием для столь различного подхода к регламентации его

заключения и регистрации договора по поводу этого объекта.

По нашему мнению, было бы правильно в соответствии со ст. 432 ГК РФ

любой договор признавать заключенным с момента достижения сторонами

соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой форме, а с

несоблюдением требования о регистрации связывать его ничтожность.

Между тем очевиден один из корней отмеченного противоречия. Он состоит

в исключении из законодательства требования о нотариальной форме договоров по