Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

регистрации, вести отдельный реестр сделок и отдельный реестр прав?

Такой вывод, по нашему мнению, был бы неверным. Введение отдельной

регистрации сделок, порождающих вещные права и самих этих прав, привело бы к

искусственному расчленению единого по сути юридического факта. Нельзя

зарегистрировать сделку, влекущую возникновение права на объект, и не

зарегистрировать само это право. Не может существовать и абстрактное

1 Тужилова-Орданская Е.М., Проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском

праве России. - М., 2007. - С. 375.

236

волеизъявление на регистрацию такой сделки при отсутствии желания

зарегистрировать те гражданские права, которые порождает эта сделка, поскольку

цель установления, изменения и прекращения гражданских прав является

необходимым элементом любой сделки.

Поэтому в том случае, когда речь идет о сделке, которая непосредственно

влечет установление, изменение или прекращение вещных прав, момент

регистрации этой сделки должен совпадать с моментом регистрации

соответствующего права. В таком случае основным объектом регистрации должно

считаться соответствующее право (оно является целью, а сделка - средством),

сделка же регистрируется как основание возникновения этого права.

С точки зрения ведения реестра, данное положение означает необходимость

внесения в реестр вещных прав записи о регистрации соответствующего права и

отражение породившей его сделки в качестве основания его возникновения. Именно

такой подход, по нашему мнению, устанавливают Правила ведения ЕГРП, которые

предусматривают внесение записи о сделке в графу "Документы-основания". Пункт

19 Правил указывает, что в графе "Документы-основания" перечисляются основные

реквизиты тех правоустанавливающих документов, на основании которых принято

решение о государственной регистрации прав. Именно к таким документам

относятся, безусловно, и документы, отражающие содержание соответствующих

сделок. При этом внесение записи о сделке в данную графу для любой сделки

означает и ее регистрацию. Независимо от того, подлежит такая сделка по закону

регистрации или нет, внесение какой-либо иной записи о ней в реестр не требуется.

Отражение же сделок отчуждения, непосредственно влекущих переход права

собственности, в реестре обременений было бы абсолютно неправильным. Между

тем с 1998 по 2003 г., в Правилах ведения ЕГРП1 запись о сделке находилась только

в разделе "обременения". Данная практика фактически искажала действительное

положение дел, поскольку одновременно с зарегистрированным вещным правом

1 Постановление Правительства РФ от 18.02.1998, № 219 "Об утверждении Правил

ведения Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (СЗ РФ. - 1998.

- № 8. - Ст. 963).

237

помещала в реестр в качестве обременения сделку, на основании которой это право

возникло. Запись о прекращении такого "обременения" вносилась в реестр только

после перехода вещного права к новому правообладателю1. При такой ситуации в

выписках из ЕГРП и свидетельствах о регистрации данная сделка должна

указываться в графе "обременения", однако это не происходило, так как абсурдность

такого указания была вполне очевидна.

К сожалению, вместо того, чтобы логику структуры реестра перенести на

порядок проведения регистрации прав и сделок, в Правила были внесены

изменения, в результате которых подраздел II стал называться "Запись о праве

собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имуществ, о

сделках об отчуждении объекта недвижимого имущества , и в этом подразделе

появился подраздел II-2 – "Запись о сделке об отчуждении" .2

Внимательно ознакомившись со структурой ЕГРП, мы увидим, что и в

третьем подразделе имеется специальная форма (Приложение 6, подраздел III-IV) -

"Запись о сделке". Для каких же сделок предусмотрена данная форма?

Чтобы разобраться с этим вопросом следует иметь в виду, что, как уже

упоминалось, не все сделки по поводу недвижимого имущества непосредственно

влекут возникновение, изменение или прекращение вещных прав. Например,

сделки, заключенные под отлагательным условием, не влекут перехода права в

момент их заключения и регистрации, этот момент связывается с наступлением в

будущем события, которое может наступить, а может и не наступить. Однако