Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

очевидно, что в силу ст. 164, 165 ГК РФ и такие сделки в случаях, установленных

законом, подлежат государственной регистрации, а, не будучи

зарегистрированными, являются ничтожными, не порождая у сторон прав и

обязанностей. В данном случае создается ситуация, в которой момент заключения

и регистрации сделки и момент, когда возникают основания для регистрации

права, не совпадают.

1 Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и

перехода права собственности на жилые помещения. Приказ Минюста РФ от 06.08.2001.

2 Постановление Правительства РФ от 03.09.2003г. № 546.

238

С точки зрения процесса регистрации это означает, что сначала будет

зарегистрирована сделка, а затем при подтверждении наступления

предусмотренного в ней условия - возникновение, изменение или прекращение

права.

Применительно к сделке, непосредственно порождающей право, мы

пришли к выводу, что ее место в реестре в разделе "Основания". Очевидно, что для

рассматриваемого теперь вида сделок это место не подходит, поскольку они могут

стать основанием возникновения вещного права, а могут и не стать, в зависимости

от наступления или ненаступления предусмотренного в них условия.

Любая сделка, которая в будущем должна повлечь переход права от

нынешнего его обладателя к другой стороне сделки (сделка с отлагательным

условием, договор аренды с правом выкупа и пр.), выступает как обременение

(ограничение) права нынешнего собственника. На период существования этой

сделки собственник ограничен в праве распоряжения объектом, объект может

быть им отчужден, но лишь с переходом его обязательств по сделке к

приобретателю объекта.

С учетом этого обстоятельства, что в реестре обременений должны

регистрироваться все сделки, непосредственно не влекущие перехода права. При

наступлении же условия, с которым связан переход права, сведения об этой сделке,

а также о документе, подтверждающем наступление условия, должны

одновременно с регистрацией права заноситься в графу "Документы - основания".

При этом подлежит регистрации прекращение ранее зарегистрированного

обременения.

Следующий вопрос, который нуждается в предварительном рассмотрении,

независимо от вида сделки отчуждения - вопрос о соотношении сделки, перехода

права и передачи имущества.

Анализ практики регистрирующих органов ряда субъектов федерации

показал, что это соотношение понималось ими следующим образом. Сделка

отчуждения представляет собой основание для перехода права и подлежит

239

самостоятельной и предварительной регистрации, переход же права регистрируется

на основании документа, подтверждающего фактическую передачу объекта от

прежнего правообладателя к приобретателю. Такое видение создает базу для

"двойной" регистрации - сначала сделки, а затем права. Вопрос о соотношении

сделки, отчуждения и передачи имущества нами уже рассматривался с приведением

судебной практики1. Из проведенного анализа можно сделать вывод о

несоответствии закону такой практики.

Следует отметить, что Министерство юстиции, установив порядок

регистрации купли-продажи жилых помещений, не связало момент регистрации

передачи права с моментом фактической передачи объекта. В то же время Минюст

РФ исходил из того, что по желанию участников сделки договор купли-продажи

жилого помещения может быть зарегистрирован как одновременно с переходом

права, так и с разрывом во времени. Пункт 13 ранее упомянутой Инструкции

гласит: "Если условия договора продажи и выраженное в заявлениях о

государственной регистрации договора продажи желание сторон договора продажи

допускают государственную регистрацию договора продажи и перехода права

одновременно, то документы, необходимые для государственной регистрации

перехода права, могут быть предоставлены одновременно с документами,

необходимыми для регистрации договора продажи".

По мнению автора, данный подход вряд ли можно признать

соответствующим действующему законодательству. Как уже отмечалось, договор

купли-продажи, если в самом договоре не содержатся отлагательные условия,

всегда непосредственно направлен на переход права собственности продавца к

покупателю. Поэтому за указанным исключением нельзя зарегистрировать договор,

не зарегистрировав одновременно переход права собственности. Установление