Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

Подводя промежуточный итог сказанному, полагаем, что ст. 131 ГК РФ

нуждается в уточнении, и ее начало могло бы быть изложено в следующей

редакции:

1. Государственной регистрации подлежит право собственности и иные

вещные права (их возникновение, изменение и прекращение), а также обременения

(ограничения) этих прав.

2. Права и их обременения (ограничения) подлежат государственной

регистрации в случаях, предусмотренных настоящим кодексом и иными законами.

Иные права на недвижимое имущество и их ограничения регистрируются

по желанию правообладателей в порядке, установленном законом".

Следующий вопрос, который подлежит рассмотрению в рамках проблемы

объекта регистрации, - соотношение регистрации прав на недвижимое имущество и

регистрации сделок с ним.

Прежде, чем перейти к непосредственному рассмотрению этого вопроса,

который без преувеличения является более, чем запутанным, как в теории, так и в

228

правоприменительной практике, нужно оговориться, что к этой проблеме

возможны, по крайней мере, три подхода. Регистрация сделок может

рассматриваться: 1) с точки зрения выяснения действительного смысла

действующего законодательства; 2) с точки зрения оценки реализации этого

законодательства в правоприменительной практике и отдельных подзаконных

актах; 3) с точки зрения определения путей реформирования законодательства в

данной сфере.

Начнем с первого аспекта. Статья 131 ГК РФ в п.п. 1, 2 говорит о

регистрации прав на недвижимость, но о регистрации сделок говорится в п. 3-6 этой

статьи. В ст. 164 ГК РФ установлена обязательная государственная регистрация

сделок с недвижимым имуществом, а ст. 165 ГК РФ указывает, что несоблюдение

требования о государственной влечет ничтожность сделки. Закон называется "О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в

нем постоянно говорится как о регистрации прав, так и регистрации сделок.

Учитывая эти положения, вряд ли есть основания сомневаться в том, что

сделка с недвижимостью является объектом регистрации. Однако данный вопрос

является простым лишь на первый взгляд. Он становится весьма сложным и

запутанным, как только начинает рассматриваться применительно к процедуре

государственной регистрации.

Обратимся к нормам ГК о регистрации сделок с недвижимым имуществом.

Статья 164 ГК РФ говорит о том, что "сделки с землей и другим недвижимым

имуществом подлежат государственной регистрации, в случаях и порядке,

предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации". Таким

образом, в части случаев, когда сделки с недвижимым имуществом подлежат

регистрации, ст. 164 отсылает к ст. 131 ГК, а в части порядка регистрации к закону

о регистрации (поскольку в нем нет норм о видах сделок, подлежащих

регистрации).

Следует заметить, что отсылка к ст. 131 ГК РФ отнюдь не добавляет ясности

в вопросе о том, какие же сделки с недвижимостью подлежат государственной

229

регистрации. Пункт 1 этой статьи говорит о том, что регистрации подлежат вещные

права, их возникновение, переход и прекращение, дает перечень этих прав, а также

указывает на то, что этот перечень может быть дополнен как самим ГК, так и

другими законами. Таким образом, в этой статье вообще не говорится ничего о

регистрации собственно сделок. При этих обстоятельствах, если бы не было второй

части ГК, то можно было бы сделать вывод, что регистрации подлежат все сделки,

влекущие возникновение, переход, прекращение и ограничение вещных прав на

недвижимое имущество, т. е. практически все сделки с недвижимостью.

Однако анализ норм второй части ГК не позволяет прийти к такому выводу.

Если бы законодатель имел в виду именно такой подход, то не было бы никакого

смысла во второй части при регламентации отдельных видов сделок с

недвижимостью вновь возвращаться к вопросу об их регистрации, используя при

этом различные формулировки. Так, в отношении сделок дарения (ст. 574), ренты

(ст. 584) указывается, что соответствующие договоры подлежат государственной

регистрации; в отношении договора купли-продажи жилого дома или квартиры (ст.

558) и купли-продажи предприятия (ст. 560) указывается, что соответствующий

договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с

момента такой регистрации; общее правило о договоре купли-продажи