Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

отметить, что в силу п. "о" ст. 71 Конституции РФ этим наделен лишь

федеральный законодательный орган, поскольку гражданское законодательство

относится к исключительной компетенции федерации.

Но возникает и иной вопрос - о соотношении норм, содержащихся в первом

и втором предложениях п. 1 ст. 131 ГК РФ. Если бы не было второго предложения,

то, очевидно, следовало бы признать, что регистрации подлежат все права, которые

относятся к вещным, а также все их ограничения. Однако во втором предложении

перечислены не все вещные права, существование которых предусмотрено

гражданским законодательством. В частности, там не указано такое специфическое

вещное право на объект недвижимости, как право пользования жилым

помещением членами семьи собственника (ст. 292 ГК РФ), перечислены далеко не

все возможные ограничения вещных прав на объекты недвижимости.

Что же означает такое построение анализируемой нормы? Означает ли это,

что вещные права и их ограничения, не указанные в ГК и иных законах как

подлежащие регистрации, регистрации не подлежат? Нам представляется, что дело

обстоит именно так. Второе предложение п. 1 ст. 131 ГК РФ конкретизирует первое

и содержит конкретный перечень прав, подлежащих регистрации. Данное

положение имеет весьма существенное практическое значение, прежде всего, для

определения момента возникновения права, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 8

ГК РФ права, подлежащие регистрации, возникают с момента такой регистрации.

Таким образом, если право собственности в ряде случаев возникает лишь с момента

его регистрации, то права членов семьи собственника на жилое помещение

возникают независимо от регистрации из двух юридических фактов - членства в

семье собственника и проживания в принадлежащем собственнику помещении.

220

Казалось бы, здесь все весьма просто и логично. Действительно, вряд ли

было бы правильно связывать права членов семьи собственника с регистрацией,

поскольку порождающий их фактический состав трудно поддается

документальному оформлению. Однако анализируемая формулировка закона

создает и определенную проблему, которая состоит в том, могут ли быть все же

зарегистрированы права, не подлежащие регистрации в соответствии с ГК?

Практика регистрирующих органов рассматривает все права и ограничения

прав, в отношении которых не указано, что они подлежат государственной

регистрации, как не подлежащие регистрации в смысле запрета регистрирующему

органу их регистрировать. Эту позицию отражает М.Г. Пискунова, которая

полагает, что "в соответствии с п. 1 ст. 20 с учетом п. 1 ст. 2 Федерального закона в

регистрации прав и сделок, не подлежащих регистрации в соответствии с

законодательством, должно быть отказано. Например, должно быть отказано в

регистрации договоров найма жилого помещения, договоров купли-продажи

недвижимости нежилого назначения, поскольку указанные договоры считаются

заключенными, а основанные на них обязательственные права считаются

возникшими без акта государственной регистрации" 1.

Но такая позиция может привести к ряду весьма негативных последствий.

Регистрация вещных прав и их ограничений имеет основной задачей защиту

интересов обладателей соответствующих прав. При запрете регистрации

некоторых прав и ограничений обладатели этих прав и лица, в пользу которых

права ограничены, лишаются определенного средства защиты своих прав.

Приобретатели же объектов недвижимости лишаются возможности получения

информации об обременениях объекта из независимого источника, которым

является регистрирующий орган.

В качестве примера, помимо прав членов семьи собственника жилого

помещения, можно привести права нанимателя жилого помещения. Возникающее

1 Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы

государственной регистрации // Государственная регистрация прав на недвижимость:

теория и практика. - С. 322-323.

221

из договора жилищного найма право пользования жилым помещением,

безусловно, является обременением (ограничением прав собственника) объекта

недвижимости на период действия договора. Вместе с тем, закон не включает ни

договор найма, ни права нанимателя по договору к числу подлежащих

регистрации. Вряд ли, однако, есть разумные основания для того, чтобы лишить