Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

теоретическом аспекте, поскольку установление данного обстоятельства не влекло

никаких правовых последствий.

Поэтому, как представляется, до внесения изменений в ст. 223 ГК РФ вопрос

о сносе самовольной постройки на основании ст. 222 ГК РФ мог быть поставлен и

положительно решен судом независимо от того, зарегистрировано ли право

собственности за "застройщиком" или перешло по сделке к другому лицу. На

основании п. 2 ст. 222 ГК РФ такой иск все равно мог быть предъявлен

"застройщику" с привлечением в качестве соответчика нового собственника

объекта.

Анализ же содержания ст. 223 ГК РФ в нынешней редакции заставляет

задуматься о том, как сформулированные в ней положения должны применяться к

217

самовольным постройкам. Буквальное толкование этой нормы позволяет прийти

к выводу о том, что добросовестный приобретатель объекта самовольного

строительства приобретает право собственности на этот объект с момента

государственной регистрации его права, так как у него это имущество не может

быть истребовано (ст. 302 ГК РФ здесь вообще неприменима). В то же время

возникает вопрос, хотел ли законодатель, внося данные изменения, достичь таких

правовых последствий?

Разумеется, в целях обеспечения стабильности гражданского оборота,

необходимо исключить возможность предъявления исков о сносе объектов к тем

лицам, которые приобрели эти объекты после регистрации права собственности на

них. Однако с учетом этого обстоятельства необходимо повышать

ответственность регистрирующих органов за правовую экспертизу документов по

вновь созданным объектам, а также определить подход к понятию

добросовестности в случаях приобретения самовольных построек.

В то же время представляется неправильным в рамках существующей

системы регистрации утверждать, что государственная регистрация права на

самовольную постройку превращает ее в законно созданный объект

недвижимости1. В таком случае следовало бы признать невозможным

предъявление исков о сносе к самовольным застройщикам, право которых

зарегистрировано незаконно2.

3.3. Объект регистрации прав на недвижимое имущество

Вопрос об объекте регистрации прав на недвижимость, т. е. вопрос о том,

что именно подлежит регистрации, является одним из наиболее важных и сложных

для понимания правовых основ системы регистрации прав на недвижимость.

1 Такого же мнения придерживаются О.Г. Ломидзе и Э.Ю. Ломидзе (О.Г. Ломидзе и

Э.Ю. Ломидзе. Способы защиты при освобождении земельного участка от посройки. -

Закон. - 2008. - № 2. - С. 66)

2 О правовых проблемах самовольного строительства см. § 4.1.

218

Проанализируем сначала п. 1 ст. 131 ГК РФ, определяющий объекты

государственной регистрации. Мы увидим, что, в соответствии с рассматриваемой

нормой, регистрации подлежат:

а) права собственности;

б) другие вещные права;

в) ограничения этих прав;

г) возникновение прав;

д) переход прав;

е) прекращение прав.

В следующем предложении перечисляются конкретные права, подлежащие

государственной регистрации:

а) право собственности;

б) право хозяйственного ведения;

в) право оперативного управления;

г) право пожизненного наследуемого владения;

д) право постоянного пользования;

е) ипотека;

ж) сервитуты;

з) иные права в случаях, предусмотренных настоящим кодексом и

иными законами.

Первым вопросом, который возникает при анализе такой конструкции

нормы, является вопрос о характере перечня подлежащих регистрации прав. При

этом очевидно, что перечень прав, подлежащих регистрации, исчерпывающим не

является. В то же время его нельзя назвать и абсолютно открытым. Иные права

подлежат регистрации лишь постольку, поскольку это указано Гражданским

кодексом или иными законами. Таким образом, с одной стороны, законодатель

указал на возможность установления необходимости регистрации иных прав,

кроме перечисленных, а, с другой стороны, устранил возможность установления

этой необходимости иными, кроме законов, нормативными актами. Данное

219

положение является весьма существенным для дальнейшего нормотворчества в

сфере государственной регистрации прав на недвижимость. Лишая органы

исполнительной власти возможности устанавливать права, подлежащие

регистрации, ГК наделил этим правом только законодателя. При этом следует