Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

претендентов на объект, еще не означает доказывание отсутствия возможности

знать об отсутствии права на отчуждение объекта. В то же время должны

существовать какие-то разумные пределы требований, предъявляемых к

приобретателю, для того, чтобы он был признан добросовестным. Было бы

странным требовать от него запрашивать информацию из всех возможных судов

о наличии соответствующих дел, либо проводить расследование по поводу всех

сделок с данным имуществом, которые были совершены ранее. С учетом этого

обстоятельства наиболее разумным, на первый взгляд, представляется ограничить

требования к приобретателю имущества необходимостью убедиться, что в ЕГРП

отсутствуют основания для сомнений в праве на отчуждение имущества.

Однако на это можно посмотреть и с другой точки зрения. Абсолютно

правильным такой подход можно было бы признать в том случае, если бы

нормами о государственной регистрации была предусмотрена неоспоримость

зарегистрированного права. Такое положение закреплено в отдельных

регистрационных системах и означает, что при зарегистрированном праве на

имущество то лицо, чье право собственности нарушено, может обратиться лишь

1 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. - С. 66.

213

за возмещением убытков к тем лицам, по вине которых оно утратило имущество

(включая регистрирующий орган). Но, как уже указывалось, российское

законодательство, наоборот, прямо указывает на то, что зарегистрированное право

может быть оспорено. Не означает ли это необходимость для приобретателя

проверить действительность права другой стороны сделки, обязанность

установить из доступных источников, не может ли это право быть признано

несуществующим?

Следует отметить, что существующая система государственной регистрации

прав на недвижимое имущество предоставляет заинтересованным лицам лишь

теоретическую возможность получения сведений о бесспорности

зарегистрированных прав не только путем обращения к ЕГРП. Согласно п. 3 ст. 7

Закона о регистрации сведения о содержании правоустанавливающих документов,

выписки, содержащие сведения о переходе прав на объекты недвижимости,

предоставляются в установленном законом порядке только самим

правообладателям или их законным представителям, а также физическим и

юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя или его

законного представителя. Кроме того, такие сведения могут быть предоставлены

судебным и правоохранительным и иным государственным органам. Таким

образом, приобретатель объекта в принципе может стать обладателем

дополнительной информации об основаниях проведения государственной

регистрации права другой стороны сделки. Однако реализовать эту возможность

он в состоянии лишь при наличии доброй воли лица, чье право на объект

зарегистрировано (правообладателя). Но, поскольку обязанность этого лица

предоставлять такую информацию законом не предусмотрена, постольку нельзя

говорить о том, что приобретатель таким образом мог узнать об обстоятельствах,

свидетельствующих об отсутствии права на отчуждение1.

1 Предложения по выходу из этой ситуации изложены автором в разделе 10 Правовой

концепции государственной регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации

(приложение к диссертации).

214

И все же, на наш взгляд, нельзя ограничиваться только требованием

обращения к ЕГРП. Источником сведений о праве на объект для приобретателя

должен быть признан не только единый реестр, но и правоустанавливающие

документы, на основании которых была произведена государственная

регистрация.

Можно привести достаточно показательный пример. В ЕГРП существовала

запись о праве собственности акционерного общества "Х" на объект

недвижимости. В свидетельстве о регистрации и выписке из ЕГРП в качестве

основания для регистрации был указан договор дарения, заключенный между

этим лицом и прежним собственником - обществом с ограниченной

ответственностью "Y". Мог ли в этом случае приобретатель объекта ссылаться на

факт регистрации в обоснование своей добросовестности? Очевидно, нет,

поскольку он должен был знать о том, что сделка, на основании которой

произведена регистрация, ничтожна, поскольку прямо запрещена законом (ст. 575