Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

1. Каково значение акта государственной регистрации права собственности

на объект недвижимости для признания приобретателя этого имущества

добросовестным?

2. Может ли объект недвижимости быть истребован из владения

добросовестного приобретателя, право собственности которого на этот объект

зарегистрировано?

3. Каково правовое положение добросовестного приобретателя объекта

недвижимости до государственной регистрации его права?

Начнем с первого вопроса. Следует отметить, что закон не содержит на него

прямого ответа. Следовательно, этот ответ необходимо искать путем анализа

норм, определяющих правовое значение государственной регистрации прав на

недвижимость, и норм, определяющих добросовестного приобретателя.

В соответствии со ст. 302 ГК РФ добросовестным приобретателем признается

приобретатель, который не знал и не мог знать о том, что он приобретает

имущество у лица, которое не имело права его отчуждать. Следовательно, для

того, чтобы можно было говорить о добросовестном приобретении, необходимо

установить:

1) отсутствие у лица, производящего отчуждение, права производить это

отчуждение;

2) отсутствие у лица, приобретающего имущество, знания о том, что лицо,

производящее отчуждение, не имеет права этого делать;

3) отсутствие у лица, приобретающего имущество, возможности знать о том,

что лицо, производящее отчуждение, не имеет права отчуждать имущество.

Имеет ли значение факт государственной регистрации права на объект

недвижимости для ответа на вопрос о праве лица на отчуждение этого

имущества? Для ответа обратимся к нормам о правовом значении

209

государственной регистрации. В статье 2 Федерального закона "О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

(далее "Закон о регистрации") зафиксировано, что "государственная регистрация

прав на недвижимое имущество и сделок с ним (…) - юридический акт признания

и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения),

перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с

Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством

существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на

недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке".

Таким образом, с одной стороны, государственная регистрация это акт

признания права государством и единственное доказательство существования

этого права, но, с другой стороны, право после государственной регистрации не

является незыблемым, поскольку может быть оспорено. Следовательно, закон

признает возможность регистрации прав, которые в действительности не

существуют. Из такого положения должен следовать вывод о том, что факт

государственной регистрации не означает, что лицо, право которого

зарегистрировано, во всяком случае, имеет право на отчуждение недвижимого

имущества. Это право у него существует лишь постольку, поскольку

действительным является основание регистрации (сделка, правомерное создание

нового объекта, приобретение по наследству и пр.).

Если признать, что наличие регистрации всегда означает право на

отчуждение, то рассмотрение вопроса о субъективном отношении приобретателя

к этому обстоятельству теряет смысл, т. к. вопрос о добросовестном

приобретателе может ставиться только тогда, когда есть незаконное отчуждение.

Теперь необходимо определить, какое значение имеет факт регистрации прав

на объект за лицом, производящим отчуждение, для выяснения вопроса о знании

приобретателем об отсутствии права на отчуждение ? Может ли

приобретатель, ссылаясь на регистрацию права отчуждающего имущество лица,

210

во всяком случае утверждать, что он не знал об отсутствии у последнего права на

отчуждение? Представляется, что ответ на этот вопрос должен быть

отрицательным.

Во-первых, и свидетельство о государственной регистрации, и выписка из

ЕГРП могут содержать информацию о том, что зарегистрированное право

оспорено. В соответствии Постановлением Пленума Высшего Арбитражного

суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения

споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (п. 24)

"покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем, если к