Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

регистрации только в том случае, если имеется необходимость регистрации

перехода этого права, его ограничения (обременения) или иной сделки с объектом.

Что это означает? По нашему мнению, эта норма подчеркивает, что при возникшем

204

праве собственник имеет возможность владеть, пользоваться и распоряжаться

принадлежащим ему имуществом без государственной регистрации. Но, если ему

необходимо будет в процессе распоряжения этим имуществом обратиться за

государственной регистрацией, то такая регистрация может быть произведена

лишь после того, как уже возникшее право будет зарегистрировано в порядке,

установленном Законом о регистрации.

Наличие такого положения в Законе вполне объяснимо. С одной стороны,

оно диктуется чисто техническими соображениями. Построение Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество таково, что невозможно

заполнить разделы об обременении, не заполнив предварительно раздел о самом

вещном праве, которое обременяется. С другой стороны, необходимость

регистрации ранее возникшего права может быть продиктована задачей проверки в

процессе этой регистрации действительности самого этого права.

В целях более последовательного осуществления принципа внесения в

российской системе регистрации представляется целесообразным вообще

исключить возможность распоряжения имуществом, право на которое возникло,

без предварительной регистрации этого права в порядке установленном

действующим законодательством. Возможность одновременной регистрации как

ранее возникшего права так и его перехода или обременения, что предусматривает

ныне действующая редакция п. 2 ст. 6 Закона о регистрации, только внешне

упрощает и ускоряет оборот недвижимого имущества. На самом же деле

приобретатель (арендатор, залогодержатель) имущества ставится в положение,

когда полной уверенности в наличии права у своего контрагента он достигает не до

совершения сделки, а в момент ее регистрации.

С учетом изложенного выше предлагается в законе предусмотреть только

два варианта правового значения государственной регистрации для всего

многообразия случаев возникновения прав на недвижимость:

1. Регистрация - условие возникновения права: право без регистрации не

считается возникшим.

205

2. Регистрация - условие распоряжения правом: право существует без

регистрации, но для того, чтобы осуществить распоряжение этим правом,

существующее право необходимо зарегистрировать.

С целью реализации приведенных положений п. 2 ст. 6 Закона о регистрации

следует изложить в следующей редакции: "Переход права, совершение сделки,

ограничение (обременение) и иное распоряжение ранее возникшим правом в

отношении объекта недвижимого имущества требует предварительной

государственной регистрации этого права". Аналогичную формулировку можно

было бы внести в абзац 3 п. 2 ст. 13 Закона о регистрации.

В связи с изложенным, вызывают возражения предложения об "абсолютной"

унификации правового значения государственной регистрации. Так, например, О.Б.

Круглова считает, что "необходимо четко закрепить, что государственная

регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит

правоустанавливающий характер путем внесения соответствующих изменений в

Гражданский кодекс и Закон о государственной регистрации прав"1. При

реализации этого предложения непонятно, как быть с правами, возникающими на

основании универсального правопреемства и судебных решений, его внедрение

потребовало пересмотра многих положений гражданского законодательства,

которые, по нашему мнению, в таком пересмотре не нуждаются.

3.2. Государственная регистрация прав на недвижимость и

добросовестное приобретение имущества

В связи с вопросом о правовом значении государственной регистрации

нельзя специально не остановиться на его значении для добросовестного

приобретателя недвижимости. Ранее мы уже обращались к проблеме

добросовестного приобретателя имущества в связи с рассмотрением вопроса о

1 Круглова О.Б. Правовое регулирование договора аренды нежилых зданий, сооружений в

предпринимательской сфере: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. - Самара, 2002. - С. 8.

206

системе регистрации прав на недвижимость. При этом высказывалась точка